房地产行业:投资增速小幅反弹,销售增速持续下行

统计局公布2013 年1-11 月全国房地产开发和销售情况。

投资要点:

投资增速小幅反弹,仍低于1-9 月水平。1-11 月房地产开发投资7.74 万亿元,同比增19.5%,增速较1-10 月回升0.3 个百分点,仍低于1-9 月19.7%的水平;分类型来看,住宅、商业营业用房、其他增速小幅反弹,办公楼增速继续下滑,住宅占比近7 成;分区域来看,东部、中部增速小幅反弹,西部下滑。11 月单月投资同比增22.0%。

新开工增速明显回升,可能与单月值波动有关,持续性仍需观察。1-11 月房屋新开工面积同比增长11.5%,增速较1-10 月回升5 个百分点,各类型物业增速普遍回升。11 月单月新开工同比增58.6%。新开工增速回升带动施工增速回升,1-11月施工面积同比增长16.1%,增速较1-10 月回升1.5 个百分点。

土地购置面积增速明显回升,由负转正,可能与此前遗漏数据纳入统计有关。1-11月土地购置面积同比增9.9%,增速较1-10 月大幅提升13.5 个百分点;其中11月单月同比增104%。

销售增速继续下滑。1-11 月商品房销售面积同比增20.8%,增速较1-10 月下滑1个百分点;分类型来看,住宅增速21.3%,增速下滑1 个百分点,办公楼、其他增速下滑,商业营业用房增速回升;分区域来看,各区域增速均下滑。单月来看,11 月商品住宅销售面积同比增15.3%;销售均价5479 元/平,同比上涨4.5%,环比下跌6.8%。

资金来源增速小幅反弹,仍低于1-9 月水平。1-11 月资金来源增速27.6%,较1-10月回升0.4 个百分点,仍低于1-9 月28.7%的水平;其中国内贷款、利用外资、自筹资金增速回升,定金及预收款、个人按揭贷款增速继续下滑,表明行业销售趋弱仍在制约开发商资金状况。11 月单月资金来源同比增30.6%。

领先指标销售增速持续下滑,符合我们预期,年末信贷额度紧张,一二线重点城市调控加码,且去年同期销售基数高,预计12 月销售增速将继续下滑。我们认为资金来源、投资增速的小幅反弹并不构成趋势,资金成本上升、销售趋弱将带动资金来源增速继续下滑,后续投资增速可能继续下行。鉴于今年年底土地销售基数大考虑,在新开工起色不明显、销售小幅下滑下,预计1-12 月的增资增速最后会超过我们年初14%-16%的预期,为19%。

风险提示:美联储退出QE 超预期,全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险。