一线房价风险开始释放,降价是自主调节行为、而非被动去化行为。
一线城市房价风险开始释放,全国房价调整序幕正式拉开。7月百城价格指数环比下降0.81%,环比降幅扩大0.31%,其中下跌城市增加至76个,环比增加5个。分城市等级看,一线城市房价整体环比下跌1.0%,二线和三线环比降幅和上月持平,分别下跌0.8%和0.7%。
我们认为,1)一线城市房价风险释放是楼市调整逐渐进入底部区间的先行指标,从持续时间看大多在半年左右;2)降价热情有所消退,二三线城市房价降幅保持与上月一致,并没出台新一轮降价措施;3)当前开发商降价仍是自主调节行为,还未传导至被动去化行为,库存累积程度没有达到2012年年初水平,去化周期的拉大部分是反映的开发商“硬扛”心理。
楼市下行进入第二阶段:房价、房贷利率双降,房价调整将进入深水区。
限购退出带来销售脉冲式表现,更长期的影响则是房贷利率折扣。1)限购口头退出即带来销售回暖,时长1个月,此后效果消退。我们考察宁波、温州、杭州等代表城市在限购退出的影响,可以看到5月的宁波、温州和7月的杭州均有环比近60%的成交回暖,其均是在执行层面(口头放松)放开限购后的表现,而宁波和温州在6月则出现限购退出提振效果较大幅度减退;2)房贷利率折扣的影响效果更长期,一线城市中北京和上海均有农行提供的95折利率折扣,我们当前仍然坚持楼市购房需求下降是购买力因素,而非需求量因素,具备针对性的解决办法是开发商降价和银行给予利率折扣,而前者偏短期、后者偏长期。
我们认为,楼市下行进入第二阶段,其中第一阶段是开发商降价对冲银行利率提升的影响,第二阶段是开发商降价对冲购房者降价心理预期的影响,从当前房价、房贷利率双降可以明显看到此趋势,这将对基本面带来积极支撑,但也表明当前房价调整即将进入深水区。
限购退出托起短期底,下药针对性不足导致长期影响需重新评估。
50城销售面积降幅收窄,主要依靠限购退出和房贷利率折扣。我们统计的50个城市7月销售面积环比上升8.6%,同比下降11.3%,较6月表现大幅好转,主要是二线城市上升18.8%带动,主要原因为大多二线城市的限购放松和房贷利率折扣带来的部分需求释放,降价措施并不明显。
我们认为,由于限购本身是针对需求量的措施,而当前是购买力问题,所以限购对销售支撑的影响需要重新评估,且短期确实能够带来销售提振。
楼市确有反应,政策吹风在短期内将继续发酵,长期影响则需重评估。
我们上月提示投资者“关注利率宽松信号”,本月我们建议投资者关注主题机会,包括京津冀一体化和国企改革。个股方面,我们推荐华业地产、首开股份和万科A。
风险提示:楼市基本面和预期无法长期不匹配,关注楼市下行风险
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