京津房地产市场调研简报:量至低谷,价在相持

投资要点:

5月,我们对北京、天津房地产市场进行了调研,拜访了泛海建设、中国国贸等上市公司。

两地房地产市场交易状况:根据我们对两地的房地产企业、楼盘的调研,我们发现北京市场观望情绪非常明显,而天津市场观望情绪要好于北京。反映在两地成交量上,北京商品住宅成交量下降明显,从今年最高的2657套/周下降至目前周均500套左右,减少80%以上,但近三周的成交量有企稳之势;天津商品住宅从今年3305套/周的高点下降至目前周均1500套左右,下降超过50%,如果天津未来出台较为严厉的新国11条的配套措施,我们认为天津成交量还会继续下降。

两地房价走势:虽然两地市场成交量均出现明显下滑,但成交均价并未有明显下行,房价仍处于博弈期。数据方面,北京商品住宅成交均价仍维持在2万以上,本周略为降至19525元/平方米,天津商品住宅成交均价8777元/平方米,价格仍然坚挺。

泛海建设:目前在售楼盘为北京泛海国际居住去7、8号地块的商业部分,武汉泛海国际居住区樱海园4、5号楼预计6月初开盘。新开工项目,公司2010年计划新开工面积140-200万平方米,北京泛海国际居住区2、3、4号地块2010年下半年开工;上海董家渡10号地已拆迁86%,预计下半年开工,12、14号地块要在10号地拆迁完之后开始拆迁;武汉CBD项目也将加大开工力度。2010年可结算资源,北京泛海国际居住区7、8号地块商业部分,杭州泛海国际中心写字楼部分(视项目进展情况而定),另外公司计划通过出售武汉CBD项目个别地块以加快开发进度。

中国国贸:一、二期:写字楼出租率在95%以上,平均租金350-360元/月·平方米,写字楼租金上涨幅度为6-7元/年;酒店、公寓受经济危机影响较大,目前入住率在70-80%,长期租户占70%左右,租金约200元/月·平方米,较2008年有所下降,主要原因为国外大型驻华机构压缩开支;商场出租率在95%以上,租金约700-800元/月·平方米。三期预计在7-8月份开业,目前正在招租,商场预租情况最好,写字楼预租略受经济危机影响,但如果三期开业后写字楼出租率保持在80%以上, 酒店由于稀缺性预计也将有较高的入住率,公司业绩在2011年将有较大提升。总体来看,北京写字楼市场仍然相对饱和,竞争较为激烈,又由于商业地产需求群体稳定,我们认为目前商业地产并未太多投资机会。