长城地产周刊第一百〇四期:二线城市成交放量

要点:

二线城市成交放量

销量:本周楼市成交环比上升。我们跟踪的重点城市销量指数环比上升12.6%,比10年均值低2.7%,比09年均值低29.8%,比08年均值高43.4%,成交量接近10年的平均水平。本周一线城市成交量环比小降0.3%,但二线城市放量,环比上升18.8%。

价格:本周房价环比微跌,我们跟踪的重点城市房价指数较上周下跌1.1%,较10年均值上涨8.6%,较09年均值上涨41.9%,较08年均值上涨55.6%。

库存:我们跟踪的重点城市库存消化指数本周环比下降1.9%,达到157.5。一线城市库存指数较上周上升2.3%,为110.5;二线城市上升0.9%,为115.2。

未来成交展望:市场在关注“金九银十”,但我们认为楼市在三季度大幅放量的可能性不大,一是需求方面,房地产“买涨不买跌”的主观心态较为严重,而目前房价已进入下降通道;二是政策方面,信贷未放松,加息声又起,二三线城市限购令要求8月底出台,也反映出政策对于三季度房价反弹的警惕;三是过去的统计数据显示,楼市成交更多地取决于宏观经济、政策环境及市场情绪,季节性因素并不明显。考虑到10年9、10月份成交放量的因素,三季度同比上升的可能性不大,但环比7、8月份或将有所上升。

二手房市场:成交分化。具体数据为:北京环比上周-1.0%,较10年均值-48.1%;深圳环比37.4%,较10年均值-73.8%;杭州环比-1.9%,较10年均值-40.6%;天津环比4.0%,较10年均值-43.6%。二手房成交均价自春节后基本保持稳定,本周环比微跌。

投资建议:增持高周转龙头。地产股的投资策略方面,(1)房价已在回落中,政策效果开始显现,短期政策应已到顶,后续即使政策出台,边际效应递减;(2)二三线城市限购令低于预期,未来各地政策恐以宽松为主,且效果存疑;(3)高周转龙头在弱市中更显优势。建议投资者增持高周转、业绩高锁定的龙头保利、万科、招地,并介入因二三线限购政策而错杀的荣盛发展。