房地产行业:资金偏紧,销售趋弱,Q4行业下行趋势不变

统计局公布2013年1-9月全国房地产开发和销售情况。

投资要点:

投资增速今年以来震荡向下,本月小幅反弹。1-9月房地产开发投资6.11万亿元,同比增19.7%,增速较1-8月小幅回升0.4个百分点;分类型来看,住宅、商业营业用房、其他增速小幅回升,办公楼增速继续下滑,住宅占比近7成;分区域来看,东部、中部增速小幅回升,西部持平。

新开工增速近期呈震荡态势,本月小幅回升,仍低于1-7月水平。1-9月房屋新开工面积同比增长7.3%,增速较1-8月回升3.3个百分点,仍低于1-7月水平;分类型来看,住宅、办公楼、商业营业用房等增速普遍回升。新开工增速回升带动施工增速回升,1-9月房屋施工面积同比增长15.0%,增速较1-8月回升0.5个百分点。

土地购置面积降幅收窄。1-9月土地购置面积同比降3.3%,降幅较1-8月收窄5.8个百分点;其中9月单月同比增长53%,环比增加33%。

销售增速继续下滑,本月下滑速度有所减缓。1-9月商品房销售面积同比增23.3%,增速较1-8月下滑0.1个百分点;分类型来看,住宅增速23.9%,增速下滑0.5个百分点,而办公楼、商业营业用房及其他增速回升;分区域来看,东部增速下滑,中部、西部增速回升。单月来看,9月商品住宅销售面积同比增21.5%,环比增38.9%;销售均价5746元/平,同比上涨5.3%,环比下跌3.3%。

与销售趋势一致,资金来源增速继续下滑,本月下降速度有所减缓。1-9月资金来源增速28.7%,较1-8月下降0.2个百分点,其中国内贷款、利用外资、自筹资金增速回升,定金及预收款、个人按揭贷款增速继续下滑,表明行业销售趋弱是开发商资金来源趋紧的主因。

领先指标销售增速持续下滑,符合我们此前判断,我们预计这一趋势在Q4仍将延续,因为预计Q4资金依然偏紧,受此影响购房需求将继续走低,而且去年同期销售基数高。我们认为9月份新开工、投资增速的小幅反弹并不构成趋势,恰恰相反,资金成本上升、销售趋弱将带动资金来源增速继续下滑,进而影响土地购置、新开工和投资,后续投资增速将继续下行,维持全年行业投资增速14%-16%的判断。

风险提示:美联储退出QE超预期,全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险。