2011年中期房地产行业投资策略:等待流动性和行业好转

日本40年地产股经验表明,地产股投资机会主要有两类:在泡沫膨胀时期,地产股有大机会;在流动性和行业好转时,地产股有持续的、可把握的机会。但在流动性偏紧的时期,地产股会较长时间表现平平。

中国房地产市场处于去泡沫化的时期。下半年,我国房地产行业处于类似日本80年代前几年的情形,流动性偏紧,泡沫温和收缩。明年可能继续维持这种状态,也不排除会出现日本历史上几次流动性急剧收缩的情形,这取决于贸易顺差、通胀、GPD、信贷等多方面的因素变化。

流动性和行业的显著好转也许要等待比较长的时间,下半年有可能出现短暂的缓和。流动性和行业出现显著好转的比较现实的前提是:通胀温和下行,经济增长平缓启动,宏观政策有所放松,房地产市场就可能出现类似日本1977年的情况。但目前看来这种情况也许要等待比较长的时间。下半年有可能出现短暂的流动性缓和,地产股也会有阶段性的表现,但不足以与日本1977年较长的机会相提并论。

维持同步大市-A评级。投资建议:短期内和下半年总体上,应等待流动性和行业转好,精选业绩有望持续较快增长的少数标的,推荐保利地产、荣盛发展。下半年如果流动性出现阶段性缓和时,建议配臵龙头公司和一些经营状况较好的中型公司,如万科、保利地产、金地集团、招商地产、金融街、荣盛发展、滨江集团、华业地产等,但需要结合当时的具体估值情况再做选择。

风险提示:总需求和通胀变化超预期,宏观政策大起大落的特殊情况和机会。