陆家嘴:转型完成,进入平稳增长期

业绩符合预期:2012年公司实现营业收入34.92亿元,净利润10.1亿元,每股收益0.54元,分别同比增长-16.17%、2.65%、2.65%。

住宅销售弥补土地批租缺失空间:公司2012年退出土地批租市场,完全转型为商业地产投资运营商,土地批租收入的缺失也使公司营业收入同比下降。但来自于天津河滨花苑、陆家嘴花园以及其他存量房、动迁房的销售结算使公司净利润并未出现下降。2012年公司住宅结算收入达16.9亿元,其中商品房结算5.93亿元,动迁房转让收入6.74亿元,众城大厦和陆家嘴花园一期等投资性房地产转让收入3.2亿元。

租赁收入保持平稳增长:2012年公司租赁收入11.8亿元,同比增长22.02%。其中办公物业收入约8.7亿元,同比增长27%约1.82亿元。主要为:1、新增办公楼(陆家嘴金融服务广场、软件园12号楼)产生约1.09亿元租金;2、存量物业租金自然增长约7322万元。运营一年以上的办公物业平均出租率约为94%,较2011年上升一个百分点。酒店收入为1.22亿元,同比增长约4%。商业物业收入1.85亿元,同比增长约5%。公寓租赁收入约1.17亿元,同比增长27%。主要为2011年投入运营的东和公寓C栋贡献了2,263万元租金收入。公寓出租率也较2011年上升5.7个百分点达到96%。

资金压力有所增加:2012年末,资产负债率、净负债率分别为57.14%、35.97%,较年初分别上升2.36和1.8个百分点。短期有息负债与货币资金之比由年初的2.41上升至年末的2.68,短期偿债压力上升。

上海前滩开发或提升公司长期价值:“前滩中心”作为上海“十二五”6大重点开发区域之一,规划总建筑面积超过350万平方米,总投资超过千亿元,主体开发商为大股东控股的上海滨江国际旅游度假开发股份有限公司。公司已和上海滨江公司签署《备忘录》,拟以通过受让一个或数个至少50%股权的项目公司的方式进行“前摊中心”的合作开发。如果合作顺利,将增加公司项目储备,提升长期价值。

投资评级:公司13-15年每股收益分别为0.56元、0.61元、0.66元,按2013年3月13日公司收盘价11.21元,公司13-15年PE分别为19x、18x、16x,高于行业平均水平。基于公司持有物业的稀缺性,我维持公司“增持”评级。