房地产行业周报:7月成交淡季如期到来

本周平安观点:本周地产板块在再融资持续催化和克强总理讲话托底经济的刺激下上涨2.71%。主流个股涨幅在5%以上。本周先后有招商和保利地产发布中报预告,均大幅高于市场预期。较好的业绩支撑一直是今年板块投资的安全边际,目前而言,主流公司中报基本没有太多低于预期的风险。我们认为在中报业绩和不断有前期重组搁置公司继续上报方案的刺激下板块维持震荡上行的可能性较大。7月较平淡的成交是负面因素。后期如果再融资层面没有实质突破,则主流公司在此轮反弹中的累计涨幅上限约在15%-20%之间。如果再融资出现重组层面的松动,我们建议投资者关注大股东资源较丰富,整体市值较低,重组弹性较大的几类公司:深振业、深长城、中航地产、招商地产。

本周成交:成交环比持续回落,上门量略有上升。本周重点跟踪城市成交环比下降14%,同比降18%。其中一线城市环比下降23%,二线城市环比下降14%,三线城市环比下降1%。上周(7/1-7/7)上门量约2.3万,环比上升4.5%,相比前四周均值降19%,低于年内均值13%。一手商品房7月成交:二线表现优于一线和三线。截至7月13日,7月重点城市日均成交套数环比6月降5%,同比下降12%。其中一线城市环比降23%(同比降22%),二线城市环比升1%(同比下降9%),三线城市环比下降8%(同比降12%)。二手房周成交:本周二手房成交套数环比持平,同比下降17%。本周土地市场:整体略显平淡。本周万科5.3亿东莞拿地,6亿广州拿地,金科2.73亿张家港连拿两地,但整体来看市场热度有所减弱。我们监测的20个重点城市显示,本周共推出住宅用地30宗,较上周减少23宗,推出面积215万平方米,较上周减少84万平方米;成交住宅用地15宗,较上周减少19宗,成交面积115万平方米,环比降60.3%,较前四周均值降32.8%。

一周行业动态。本周金地招商相继公布销售数据。金地公布6月销售数据:受益推盘量和均价双重提升,单月销售创年内新高。公司6月实现签约金额54.7亿,签约面积39.7万平,同比分别增长53.7%和35.5%,单月销售金额创年内新高。1-6月累计签约金额197.2亿,同比增46.5%。我们认为推盘量和销售均价的双重提升是导致6月销售大幅增长的主要原因。预计全年销售额有望突破430亿。预计7月份推盘量仍将维持在50个亿左右,销售表现仍值得期待。但考虑到去年8月份后公司销量逐步回升,基数效应将导致三季度末开始同比增速有所回落。预计公司全年销售额有望突破430亿(+26%)。拿地有条不紊,预计全年拿地现金流将超150亿。1-6月公司累计新增建面373万平,为2012年全年的154%,提速明显。预计全年拿地权益现金流支出有望达150亿。招商发布中报业绩预告和二季度销售数据:重点项目结算加快带动业绩超预期。公司发布半年报业绩预告,预计中报业绩同比增长105%~113%,超过市场此前70%的预期。我们判断,公司中报超预期主要来自结算量的增加而非毛利率的提升。半年销售表现符合预期,迎接下半年推盘高峰。公司上半年累计实现签约金额199.7亿、签约面积136.1万平,同比分别增长24%和16%,完成公司全年400亿目标的50%。预计下半年整体新推货值将超250亿,全年销售额可超450亿(+24%)。拿地略有放缓,预计下半年投资将有所加速。受土地市场持续过热影响,上半年公司累计仅新增建面133.3万平,同比增11.8%,需支付权益地价69亿,仅完成全年200亿购地计划的34.5%,预计公司下半年将在土地市场加大发力。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。