房地产行业:销售增速持续回落,投资增速面临下行压力

统计局公布2013年1-7月全国房地产开发和销售情况。

投资要点:

投资增速近期相对稳定,1-7月小幅回升至20.5%,为非住宅投资增速回升所致。

1-7月房地产开发投资4.43万亿元,同比增20.5%,增速较1-6月回升0.2个百分点;分物业类型来看,住宅、办公楼增速小幅下降,商业营业用房、其他增速上升,住宅占比近7成;分区域来看,东部增速略降,中部、西部增速上升,东部占比约6成。

新开工增速持续回升。1-7月房屋新开工面积同比增长8.4%,增速较1-6月回升4.6个百分点;分物业类型来看,住宅、办公楼、商业营业用房等各类物业新开工面积增速都显著回升。新开工面积增速回升带动施工面积增速回升,1-7月房屋施工面积同比增长16.2%,增速较1-6月回升0.7个百分点。

土地购置面积降幅持续缩小。1-7月土地购置面积同比降1.4%,降幅较1-6月收窄9个百分点;其中7月单月同比大幅增长108%,去年同期基数相对较低,环比减少25%。

销售增速持续回落。1-7月商品房销售面积同比增25.8%,较1-6月回落2.9个百分点;分物业类型来看,住宅、办公楼增速较高,均为27%左右,而商业营业用房增速仅为8%;分区域来看,东部增速高于中部高于西部。单月来看,7月商品住宅销售面积同比增12%,环比降21%。7月住宅销售均价5965元/平,同比上涨1.5%,环比上涨4.3%。

资金来源增速小幅回落,单月增速下降较明显。1-7月资金来源增速31.5%,较1-6月回落0.6个百分点;7月单月增速28%,环比回落4.2个百分点,主要为国内贷款、定金及预付款、个人按揭贷款增速下滑所致,这表明资金来源增速回落的原因在于流动性紧张导致开发贷及个贷额度有所收紧,此外行业销售趋弱影响了开发商销售回笼资金。

领先指标销售增速的持续回落符合我们预期,我们在中期策略报告中指出“在预期资金成本上升、大量需求上半年已释放的背景下,下半年购房需求走低是大概率事件”。资金成本上升、销售趋弱对行业资金来源的影响已开始显现,但由于行业调整的滞后性,新开工、土地购置指标近期仍持续好转。预计下半年资金来源增速或将回落;在此背景下,预计行业投资增速前高后低,维持全年14%-16%的判断。

风险提示:美联储退出QE超预期,全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险。