地产行业动态点评:政策调控加码,股价已反映悲观预期

事件:

国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。主要内容包括提高二套房首付比率至60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。本地二套房和外地一套房家庭将停购,二手房交易营业税全额征收,国务院要求各地确定价格控制目标并公布落实房价约谈问责机制等。

点评:

新国八条超出市场预期,属于近年来最严格

新国八条的严厉程度要超出市场预期,将二套房首付比率提高至60%,贷款利率不低于基准利率1.1倍,将贷款购房的杠杆效应压到极致,要求各地明确指定价格控制目标,本地二套房和外地一套房家庭将停购,限购和停购范围扩大,行政干预直接升级,二手房交易营业税全额征收,之前是普通住宅差额征收,直接加大二手房购房成本,例如一套一百万的房子,如果卖200万,之前只用交5.5万的营业税,现在则要交11万,这些措施都将矛头直指投机性购房,可谓史上最严。

政策将逐步发生累计效应

从去年4月份以来,调控政策逐步加码,虽然房价涨势已经得到明显的抑制,但是部分城市涨势在去年10月份以来又有加快趋势,日光盘频现,为了巩固调控成果,国务院再度出台严厉措施,我们认为政策的累计效应在未来将逐步影响到房市的量价,2011年房市调整压力加大,成交量将明显收缩,部分过热城市,房价可能会出现一定程度的调整。

地产股股价已经包含悲观预期

政策的累计效应对价量齐升的楼市肯定是有很明显的抑制作用,但是对地产的股价影响有限,地产股2010年PE只有10倍左右,2011年业绩也基本锁定大半,目前的估值基本上已经反映了这些政策的悲观预期,往下调整的空间有限,政策落定后,2011年对地产的调控方向基本上已经明朗,只剩下悬而未决的房产税,关于房产税,虽然并未明朗,但市场基本已经预期,而且初次出台也不太可能过于严厉,目前地产股估值处于历史底部,往下调整又将带来估值修复机会。

但是这些政策累计效应肯定会逐步影响到未来地产的成交量和价格。总结为一句话,地产股的机会是跌出来的,但是并不具备趋势型反转的条件。个股建议继续关注万科、金地、保利、华业地产、首开股份、冠城大通因调整带来的机会。