房地产行业:302个城市土地场,成交同比下滑,一二线住宅地价仍上涨

投资要点:

2月地市成交同比继续下滑,且出让金同比也小幅下降,进一步印证了我们对“2014年地市成交增速将放缓”的判断。2月全国302个城市推出建面1.9亿平(环比-32%/同比-1%),成交1.2亿平(环比-45%/同比-20%),出让金1739亿元(环比-50%/同比-5%);1-2月累计推出建面4.74亿平(同比-2%),成交3.27亿平(同比-18%),出让金5211亿平(同比+18%)。2月成交环比下滑与春节因素有关。虽然1-2月累计出让金同比仍增18%,但远低于2013年全年52%的增速。

1、分用途看,住宅用地表现好于商业,2月住宅、商业用地成交同比均下滑,住宅降幅较小;住宅用地出让金同比仍小幅增长,商业大幅下滑;溢价率回落,住宅溢价率高于商业;流标率住宅用地处低位,商业回升。2、分城市类型看,2月各线成交同比均下滑,出让金一线增速放缓,三四线下滑。3、分区域看,2月除环渤海以外成交同比均下滑,中西部、东北降幅较大。

住宅用地:2月二线、三四线成交同比下滑,一线增速放缓。从代表城市地块成交价格看,一线住宅实际地价仍以上涨为主,且溢价率高企;二线以小幅上涨为主,多数底价成交,表明地价上涨主要因政府抬高底价所致,开发商利润空间被挤压。

我们分析了有数据的31个城市今年1-2月相对去年同期住宅用地销供比的变化,多数城市今年以来住宅用地供应更充裕,与地市调整滞后于楼市及政府加大供地的调控新思路有关。结合过去3年的销供比来看,我们发现市场的自发调节力量及政府的主动调控在起作用,使多数城市住宅用地供应趋于相对均衡,过去3年供应不足的北、上、广、厦门、青岛、苏州、中山等城市今年以来供应更充裕,供应过多的长春、武汉、扬州、南通等城市今年以来供应较少;但部分城市供求失衡仍在进一步加剧,值得关注,过去3年供应不足的深圳、南京今年以来供应进一步减少,供应过多的贵阳、惠州等城市今年以来供应进一步增多。

1-2月地市成交下滑,出让金增速放缓,既与2013年基数高、开发商拿地资金已大量消耗有关,也与整体资金环境趋紧、金融机构去房地产杠杆、楼市销售趋弱有关。我们依然维持去年底的判断--“2014年地市成交增速将放缓,预计成交建面增长5%