2011年房地产行业投资策略:由反弹至反转

1货币与需求是房地产价格飙涨的根源。尽管严厉调控购房需求,但近几月新房成交量价仍节节攀升。货币的超发是房价非理性飙升的根本原因之一,而各种购房需求则是房价理性上涨的动力源泉。2011年较为宽松的信贷环境与负利率的刺激,将形成房价上涨的压力。

2严厉限制多套住房需求之下,供给增加将适度缓解房价上涨压力。根据供需总量分析,在限购政策严厉执行之下,目前的商品房新开工量已经能够满足自住型需求,但部分城市尤其是一线城市较好地段由于土地供应原因供不应求的现象反而会加剧。

3土地供应量仍不能满足需求。中央政府计划两年完成1580万套保障房建设。在如此短的时间内建设如此多的保障房,将需要大量土地供应,商品房土地供应将显著减少。企业在流动性泛滥与负利率刺激之下囤地与获取优质土地的冲动未减。土地储备量大且质优的公司将获得资本市场的溢价。

4房价不跌政策不松股价不涨的逻辑根基松动。今年楼市调控直接针对房价,房价不跌政策不松股价不涨的逻辑应运而生。由于房价飙升的根源并未改变,严厉调控下的楼市在近几个月仍然量价齐升。房价的调控目标需要修正与调整,房价不跌政策将不一定再紧,对政策过度反应且仍处于恐惧之中的股价更不一定不涨。因此,我们认为房价不跌政策不松的逻辑依然在,但根基已松,股价不一定不涨。5调节需求的差别化房产税及利率政策接替临时性限购政策将成为必然。差别化房产税与利率政策将是有效手段,均具备替代临时性政策的能力。房产税实施起来较为复杂,属于长远性政策且具备渐进性特征,使得政策初期的严厉程度及对产业的实质性影响将明显低于预期。

6由反弹至反转尚需催化。资本市场对政策反应过度,且尚处于对房产税的恐惧之中,使得当前股价无论从行业自身纵向比较还是从A股各行业横向比较,估值都处于历史低位。当前股价是着眼中长线布局地产股的绝佳时期,反弹一触即发;但行业发生反转尚需催化剂。房产税等利空政策的全面出台;对改善型需求等合理需求的放开;严厉调控下楼市价量仍稳步上升;房价15%以内的跌幅都可能成为行业反转的催化剂。

7行业投资建议:维持“推荐、A”评级,标配。我们全面上调重点公司投资评级,建议在当前股价之下,着眼中长线布局,积极介入地产股。政策出台时机是投资的重要时点。选股思路有四:(1)产品定位中高端;(2)土地储备多且性价比高;(3)商业地产;(4)快周转。重点推荐公司:招商地产、北京城建、泛海建设、世茂股份、万科A、华侨城A。8投资风险。房产税严厉程度超预期;惩罚性利率与大幅加息。