房地产行业2014年日常报告:2014年房地产3月份数据点评

事件

统计局公布了14年1-3月房地产运行数据:新开工和投资均低于预期, 延续下滑趋势。

评论

一、 新开工低于预期。前三月新开工同比负增长25.2%,累计增速回升2.2个百分点,但下滑幅度仍超出预期。三月份已经进入企业的正常开工月份,但下滑趋势仍没有明显减缓,说明企业对未来销售的悲观判断不变。但展望未来数据变化,考虑在去年6月份之前新开工的较低基数,预计今年上半年新开工的同比降幅将会在目前基础上逐步收窄,但由于一季度新开工低于之前预期,我们将全年新开工预测增速从1.5%下调至-4%。

二、 投资增速略低于预期。1-3月房地产投资增长16.8%,累计增速环比下降2.5个百分点,略低于预期。投资的下滑主要受新开工拖累,但由于新开工占整体在建量的比例较低,而目前已经开工项目的投资刚性较强,投资未来的波动幅度会明显小于新开工,我们将投资增速预测从之前的17.8%下调至15.9%。

三、 销售延续下滑趋势。商品房销售面积和金额分别同比增长-3.8%和-5.2%,销售金额下滑速度快于销售面积,这一现象我们认为并非房价已经下降,而是因为房价较高的发达城市在今年同比下滑较全国平均水平更为明显,其成交比重的下降导致全国均价的下滑,也是销售金额下降速度快于销售面积的原因。如果未来货币环境和行业政策不发生明显变动,房价在下半年将出现一定幅度的调整,但这也会帮助成交恢复,我们预计全年商品房销售面积同比下滑1%。

四、 资金开始趋紧:前三月企业资金来源累计增速为6.6%,环比下滑5.8个百分点,相比去年全年的26.5%出现明显回落。下滑最主要原因是销售放缓导致资金回流变慢,定金和预收款累计增速从6.3%下降至-3.6%。未来行业将延续资金趋紧趋势,将迫使开发商降价促销以平衡现金流。

投资策略

地产各方面数据都低于预期,市场可能会有政策松动的预期。我们认为目前时点如果开始放松,对房价会有一定支撑,但对成交量效果不大,因为房价虽然涨幅趋缓,但仍处于高位,目前不具备全国性和实质性放松的条件,而局部或试探性的放松不会对成交量有明显刺激,这只会延长行业的调整周期,也即原本计划降价的开发商可能会延长观望期,期待仍有后续政策救市,地产股在房价不明显调整而成交无起色的基本面背景中难有系统性行情。我们依然维持之前的观点,地产股的机会在房价真正出现调整之后。近期重点公司推荐万科、招商地产、华夏幸福、深长城、首开股份、泛海建设、华业地产。