房地产开发行业2011年日常报告:佛山限购政策点评

事件

10月11日,佛山发布了《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》,放宽了限购标准,最主要的改变有两点,一是允许本市居民增购一套单价在7500元以下房产;二是购买五年期以上房产不限购。

评论

为何逆中央调控精神而放宽限购?:中央在7月中旬要求扩大二三线城市的限购范围,以防止房价在全国范围内出现结构性上涨,而佛山此时却逆中央精神而放宽了限购政策,我们认为原因有两点:

一是佛山交易量调整幅度明显高于全国平均水平。与其他二三线城市不同,佛山受调控的影响更为明显,2011年1-9月份,佛山新房成交面积和成交金额分别为467万平方米和426亿元,同比下降14.3%和2.9%,而1-8月份全国成交面积和金额则分别增长了13.5%和25.9%,佛山房地产销售情况明显比全国平均水平差很多。

另外佛山房价的调整幅度也相对明显,在前 1-9月份中,有6个月的成交均价是环比下降的,其调整幅度也是明显超过全国平均水平。

二是佛山对土地财政依赖程度非常高。2010年全市土地出让收入380亿元,而财政收入仅有306亿元,土地出让金与财政比例达到124%。而今年前三季度佛山市出让收入183亿元,仅为去年全年土地出让收入的48%。佛山市由于地产衰退所带来的财政压力也更为明显。

所以佛山目前有胆量或者说觉得自己更有资格来放宽限购措施,此外,佛山在今年 4月份首次公布的限购措施也比一般城市严格,与北京的限购标准类似,对有一套房的本地居民限购一套,二套房以上居民限购,本次放宽限购也算是对之前过于严格限购措施的修订。

佛山事件不代表中央政府态度的变化。我们认为如果佛山本次政策得到了中央的默许,可能是由于其市场调整幅度较为明显,为防止市场大起大落而做的修订。如果没有得到中央允许,也可能会被动再次重新从严更改。此时中央政府调控态度不会也不应该改变,因为如果政府动摇,则会影响市场预期,导致前期成果前功尽弃,因为毕竟目前房价并未出现实质调整,而一些城市在前三季度仍出现一定幅度的上涨,所以我们认为佛山放宽限购仅是个案,能够仿效其做法的城市并不多。

投资建议

我们认为行业投资机会来自房价的实质调整和交易量的恢复,而房价调整来自政策的坚持和开发商资金的进一步趋紧,这一调整过程短期仍较难实现,而佛山放宽限购这一事件本身难说明政策将开始变化并提高地产股整体估值水平。只是从防御的角度,我们认为目前部份公司对产业资本已产生足够吸引力,安全边际较高,未来反弹空间也更大,建议关注保利地产、首开股份、华侨城、雅戈尔、福星股份等高折价公司。