房地产行业周报:成交量受节日因素影响

本周成交量。上周(2012年14周),重点城市成交量环比继续小幅上涨5%,符合我们之前的预期,而本周(2012年15周),受清明小长假影响,成交量有较大幅度下滑。

30个城市共成交227万平米,环比减少45%,除温州有所上涨外,其余29个城市全部下滑。

3月份周平均成交368万平米,较2月份增长73%,较上年同期增长48%,2月中旬开始的小阳春已延续一个多月。年初至今共成交3895万平米,较2010年同期减少19%。

12个城市库存8521万平米,环比减少0.5%,连续两周下调,去化周期继续下调0.13个月,至14.55个月,新推盘量不多,而成交量继续提升,致使库存、去化周期双双下降。

本周政策分析。本周政策面需要关注的有北京、南京等多个城市首套房贷利率下调,虽有很大季节性因素,节后1-2季度为银行信贷较为宽松阶段,但当下政府频繁号召支持、鼓励刚需,打击投资投机,对近期的成交回升起了较大作用,这也是我们判断此轮刚需释放完成后,成交量企稳或由小幅提升的依据。

此外,需要关注的是北京、上海分别公布了2012年供地计划,与2月份国土部公告一致,均呈现供应下滑的情况,与各大房企纷纷下调全年拿地、开工节奏相对应,今年的土地市场会相对冷清,而今明两年的保障房能否释放供应,仍存在较大不确定性,预计自2013年起,市场将再次出现供应紧缺局面。

另外,多个细节可看出政府在下一阶段的政策意向,住建部副部长表示,二三线未限购城市房价仍处于不合理高位,而人民日报撰文,表示房产税的推出对自住需求没有影响。无量的市场对各方影响最大,包括地方财政,而成交量回升容易带动价格上涨,或停止下跌,与政策目标不符,这也是近期频繁提及刚需的原因,价跌量升为政府乐意看到的结果。调控短期内不会转向,支撑市场的刚需仍存在阶段性释放的迹象,下阶段量稳或小幅提升,而价小幅探底的可能较大。

板块分析。近两周地产板块上涨2.17%,上证综指下跌1.83%,我们认为板块的相对收益仍来自于市场成交量的上升。周一公布的CIP高于市场预期,估计需2-3个交易日消化,短期内仍看好成交量带动的溢价走势,个股推荐:金地集团、万科A、鲁商置业、荣盛发展。