房地产行业:保障房会议纪要

保障标准。保障房一般是满足最低居住标准的住房,我国可能采用的标准如下:套均建筑面积控制在50平方米左右;根据家庭人口、代际结构和基本分室需求,原则上1-2人户,建筑面积30平米以内;3人户,建筑面积40平米左右;4人户,建筑面积50平米左右;5人户,建筑面积60平米以内(或人均13平方米以下)。

另外,各地政府可以根据本地实际情况在此基础上向上进行调整。

保障对象。保障房的保障对象可以分为两种:1、城镇住房基本保障对象,即租不起基本住房的群体;2、城镇住房政策帮助对象,即租得起但买不起基本住房的“夹心层”群体。总体来看,基本保障对象主要包括最低收入者和低收入者,即平均收入不足全部家庭平均收入40%的两个阶层;政策帮助的主要对象是中低收入者,即平均收入/全部家庭平均收入在40%-60%的阶层。

保障形式。我国现有的住房保障形式包括:廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房、各类棚户区改造等。其中,经济适用房、公租房均存在着保障对象不清晰的问题。未来的发展方向将以公共租赁住房为主,采取分层次补贴:坚持市场定价、政府透明补贴的原则,对支付能力不足的城镇家庭,租金负担超过家庭一定比例的部分,给予分层补贴。经济适用房供应量会逐步减少,未来的城镇住房保障方式以租为主。

保障现状。初步估计,“十一五”期末,城镇住房保障需求家庭大约为3000万户,占城镇居民家庭的比例为12%。其中,基本保障需求家庭占比5%,政策帮助需求家庭数比例为7%。“十一五”期末,累计获得城镇住房保障的家庭户数大约1800万户,占城镇家庭总数的比例为8%。其中,廉租房累计保障家庭数量1140万户,经济适用房累计竣工大约700万套。由于执行统一的保障标准,当前的住房保障存在着两个方面的失衡:1、户籍人口和外来人口之间的不均衡,户籍人口保障比例要明显高于外来人口;2、区域之间的不均衡,中西部地区的保障比例显著高于东部发达地区。

保障规划。十二五期间,规划建设保障性住房3600万套,其中2011年、2012年每年1000万套。各种棚户区改造大约占45%,公共租赁房每年200-300万套,其余为廉租房、经适房、两限房、旧城区改造。2011年规划开工建设保障性住房1000万套,需建设资金大约1.3万亿元,将拉动房地产开发投资增加约10个百分点,拉动GDP增长约1个百分点。

资金问题。根据产权归属以及融资模式的不同,我国的保障性住房可分为两类:1、销售类的保障性住房,包括经济适用住房、限价房和棚户区改造。可以通过销售较快回收资金投入,得到了商业银行的主动支持,融资渠道畅通;2、租赁类的保障性住房,包括廉租住房和公共租赁住房。因为租金水平较低,难以回收成本,普遍存在融资困难。

目前,各地公共租赁住房建设依然主要依靠财政投入,银行资金没有大规模介入,地方政府财政负担重、管理成本高,建设模式不可持续。

具体措施。目前,各地公租房的融资模式主要有三种:1、城市政府作为投资主体,包括财政直接投资和成立国有保障性住房公司投资;2、开发企业作为投资主体,政府贴息(天津50%贴息)。多数农民工公寓属于这一类型;3、政府和企业共同出资。除此之外,部分地区探索政府投入和国有大中型企业危旧房改造相结合,共同建设公共租赁住房。