房地产行业:新增供应量充裕,成交量依然强劲

在过去一周,中国10个主要城市的房地产销售量继续增长,总体销售面积环比增长14.7%,部分原因是新增供应住房的售价合理。

环渤海地区的成交量增幅居前,其中北京和天津环比分别增长100.6%和31.5%。珠三角地区的成交量平均环比上升12.5%。

2010年12月2日,住建部要求地方政府将2011年社会保障住房的供应量从2010年的580万套增加至1,000万套以实现72.4%的同比增长率。该计划较“十二五”规划设定的500万套的目标更具决心,鉴于新增供应量将进一步上升,这可能会对房地产市场带来不利影响。但大多数开发商关注的焦点是房地产销售,而新增的420万套住房将主要用于出租。我们认为,政府正试图寻找一种平衡,能在不严重打击国内房地产市场的同时解决社会诉求。

根据搜房网的数据,在近几个月政府连续出台多项紧缩政策的环境下,11月份中国100个城市的平均房价环比上涨0.82%,看来紧缩政策逐步发挥作用。我们认为,近期推出的紧缩措施的成效尚未完全反映在市场上,因此政府不太可能在2011年放松对房地产市场的紧缩政策。

此外,预计本周末公布的CPI数据将急剧上升,可能因而引发新一轮的加息行动。负债率较高的开发商,例如对加息较为敏感的绿城中国(3900HK,中性)和富力地产(2777HK,中性),将更容易受到冲击。

展望未来,成交量仍将保持强劲,因为开发商可能会在政府出台新一轮紧缩政策之前(如出现的话)继续以合理的价格推出新楼盘。

我们的行业首选股是合景泰富(1813HK,优于大市)和雅居乐地产(3383HK,优于大市),因为它们的基本面良好,销售业绩强劲。我们认为,这些股票近期因获利回吐而面临抛售后,可能会出现反弹。