地产周刊第四十期:短期销量难起,价格高位盘整

市场:销量小幅回升,价格高位盘整销量:本周11 个重点城市整体销量上涨7%;其中一线城市销量环比下跌11%;二线城市销量环比上涨19%。

价格:整体价格较前周持平。一线城市整体均价环比下跌3%;二线城市环比上涨3%。

库存:随着近期销量的大幅下降,库存短期内比较稳定。目前一线城市库存量已低于07 年下半年平均水平7%;二线城市高出12%,由于1 月成交量锐减,库存略有上升。

1 月份重点城市环比平均下跌35%,主要受楼市成交淡季、以及行业调控政策转向导致楼市供需双方重新进入观望影响。同比方面仍有50%的涨幅,由于去年同期正处于春节假期、成交基数较低。成交价格方面,重点城市整体价格高位盘整,其中一线城市仍在震荡走高,二线城市略有回调。

随着春节临近,无论是购房者还是开发商都不是很积极,成交量难有起色, 价格仍将以横盘为主。而年后3-5 月将进入下一个传统销售旺季,也是观察今年楼市人气的一个重要时间窗口,届时成交量环比应有明显上升,但同比方面,由于去年同期成交量急速放大,今年同比下降概率较大。

投资建议:政策取决于市场,短期保持中性。对于市场最关心的房贷政策, 从1 月份执行情况看,中上旬银行放贷额度较大,下旬明显收紧,部分城市即使首套住房也难以做到两成首付、七折利率,首付比例和贷款利率不同程度上浮成为普遍现象,且贷款审批时间延长。预计下一步调控政策将与市场需求紧密结合,如果市场投机需求依旧旺盛,房价继续大幅攀升, 则银行信贷政策将更加严厉;如果需求大幅萎缩,信贷政策将有所放松。从目前情况看,我们判断未来一个季度市场不会出现一边倒的情形,销量同比下降房价横盘的概率更大。

从业绩角度看,目前有28 家房企公布了09 年业绩预增公告,基本符合市场预期,我们仍维持对行业和重点公司09 年业绩增长30%-40%的判断。预计2010 年业绩增速将低于此前预计的30%-50%。目前重点公司09 和2010 年动态市盈率为26 倍和16 倍,估值吸引力较前期明显增强。从行业2010 年发展趋势判断,15-20 倍的动态市盈率很可能成为全年板块的估值中枢。

短期内我们仍维持对行业的中性观点,尽管09 年行业整体业绩预计将有30%以上的增长,但除此之外,没有其他短期刺激股价明显走强的因素。我们认为稳健型投资者不妨等待趋势明朗再进行布局,激进型投资者可以考虑逢低介入、博取短线超跌反弹。