金融街:销售拿地向商业归回

盈利水平基本持平。11年公司营业收入增长19%,毛利率43.9%,下降0.6个百分点。分业务结构看,房产开发收入84亿元,增长14%,毛利下降0.9个百分点,主要是去年结算中津门津塔和融华世家占比较高;物业租赁和经营收入增长17.6%,毛利下降1.2个百分点;11年公司还实现土地开发收入3.7亿元,毛利率49%。

公允价值变动损益增2倍,但净利率变动不大。11年公司实现公允价值变动损益11.1亿元,同比增长215%,占比提升7.2个百分点。其中4.9亿元为原投资性房地产增值,6.22亿元为新增投资性房地产增值,这其中有4.4亿元为A5写字楼增值,1.82为津塔和金融街中心增值。尽管公允价值变动损益大幅增加,但净利率还下降了1个百分点,为21%。主要是10年公司有政府补贴等营业外收入2.8亿元和资产减值转回1.4亿元,而11年公司还计提资产减值准备2亿元。不考虑公允价值变动、资产减值和营业外收入,11年公司净利率为13.8%,下降1.1个百分点。

销售拿地均向商业回归:11年公司实现销售70万平米,130亿元,金额下降19.7%。其中商业项目销售83亿元,仅下降4.6%,占比64%,提升10个百分点,11年公司主要销售国开行、天津大都会和重庆金融中心等商业项目。11年公司新增项目60万平米,分别为北京中信城、金融街E2和天津世纪中心,全部为商业项目。

11年开工积极,12年可售充足。11年公司开工203万平米,较10年增长107%,主要是金融街E2、重庆融景城和园中园项目,天津世纪中心也将于12年开工,这使得公司12年可售充足。预计12年公司商业主要销售大都会和园中园项目,天津世纪中心也有望推出,住宅方面重庆融景城预计于4月底开盘。

财务相对稳健:11年末公司资金余额92亿元,是短期借款和一年内到期非流动负债的81%,较年初下降146个百分点,主要是长期负债中有22亿元公司债和84亿元长期借款将于年内到期,但总体短期资金压力不大。

年末预收外资产负债率46%,有息负债率和净负债率分别为36%和68%,长期负债也处于较低水平。

业绩锁定率高:报告期末公司有预收款余额136.2亿元,同比增长52%,是12年预计结算收入的1.24倍,业绩基本锁定。

投资建议

预计公司12、13年每股收益分别为0.78和0.99元,动态市盈率为8.4和6.6倍,估值水平处于低位,结合公司充足可售量和国企背景,维持买入评级。