房地产行业月报:量增价稳,楼盘分化较大,政策仍有空间

5月15城市一手房成交量创11年以来最高值,印证了我们对2-5月成交持续回暖的判断。15个城市一手房成交面积环比升25%,同比升45%,高出11年平均水平47%。成交持续回暖的原因在于信贷等政策对刚需支持力度持续加大,新盘入市量增加,以及开发商持续以价换量。需求受压抑程度更深、市场调整更充分的一线城市成交回暖更为明显,5月成交面积环比升37%,高出11年平均水平71%。15个城市中,杭州、北京、苏州、南京、厦门成交回暖最明显,5月成交量高出11年平均水平80%以上。1-5月累计成交面积同比增13%,增幅继续扩大。

一手房销售回暖带动二手房市场升温,5月5城市二手房成交量亦创今年新高。5城市二手房成交面积环比升21%,同比升16%,较11年均值高46%。1-5月累计成交面积同比降12%,降幅显著收窄。 房价开始止跌企稳。从均价来看,10个城市中,环比、同比4个下跌,较11年底6个下跌。综合各城市整体均价、套均面积、分区成交情况判断,本月多数一二线城市房价开始止跌企稳,成交持续回暖下开发商进一步降价的动力明显减弱。

新盘低价入市为主但比例有所下降,去化改善但分化较大。楼盘去化多在2成以上,其中刚需户型为主、价格优势明显的楼盘去化可达4至7成;户型偏大、价格优势不明显的楼盘多数去化仍较差;但也有部分大户型楼盘去化较为理想。 销售明显回暖下去化时间缩短,库存压力有所缓解。9城市可售面积环比增1%,同比增25%,整体去化时间10.5个月,环比降22%,同比降11%。

“稳增长”目标下降准降息等信贷放松政策最利好地产,且银监会给与二套房贷与首套房贷同样的风险权重,有效降低二套房贷资金成本,或将促发二套房贷。在行业资金尚未缓解、去库存压力仍大的背景下,预期非居民首套、改善消费在操作层面仍有调节空间。以价换量下,刚需逐步释放带动改善增长,预计6-8月销售平稳淡季不淡,行业基本面持续向好。我们坚定看好全年行业投资机会,全年坚定持有仍为上策。建议继续增持招地、保利、中南建设、环球、万科、北京城建、首开、亿城、世茂等。