万科A2010年年报点评:稳健但不失成长

2009年房价上升驱动2010年利润增长。2010年,公司归属母公司利润72.8亿元,同比增长37%。2009年房价上升是利润增长主因。当年结算均价达到11067元/平方米,同比上涨38.6%,结算毛利润率(税后)由2009年21.99%上升到29.75%。

2010年强劲销售锁定未来利润成长。公司2010年实现销售额1081.6亿元。年末已售未结算金额820亿元,未结算项目均价12058元/平方米,较2009年上涨16%,充分保障未来一年结算金额增长及盈利能力的稳定。

2011年可售资源充分,但面临市场竞争压力也可能增加,公司的营销能力的优势将更加凸显,但短期利润率变化有待观察。2010年,公司超计划实现新开工面积1248万平方米,将显著提高2011年可售资源。但在市场整体供给增长较快情况下,竞争压力增大。在这种背景下,公司的品牌效应以及对销售去化速度的追求很可能继续提高公司市场份额,但是对于短期利润率的冲击还有待观察。开工计划有所平缓。今年计划新开工1329万平方米,同比增6%。

新获取项目成本控制较好,且趁机增加核心城市项目。去年新获取项目权益面积2214万平方米,平均楼面地价2775元/平方米,同比上涨15.8%(同期公司销售均价增长26%)。且趁去年土地市场相对平和之时,公司增加一线城市项目储备,北上广深地区新增项目面积占比由2009年11.5%上升到14.9%。

维持“增持-A”评级。预计2011-2013年EPS分别为0.88元,1.13元,1.37元,现价按2011年盈利计算PE约9.6倍。公司稳健而不失成长性,具有反弹潜力。风险提示:市场需求长期快速下滑导致销售及利润率不及预期;少数股东对于利润的分享上升快。