关于十八届三中全会决定的七问七答:对行业影响中性,中期关注三类结构性机会

11 月15 日中央发布十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下称决定)全文。决定中与房地产相关的主要包括第11 小点中“建立城乡统一建设用地市场”、第18 小点“加快房地产税立法”、第21 小点“宅基地制度”、第23 小点“完善城镇化发展体制机制”、第53 小点“提高工业用地价格”等。

房地产税不再作为打压房价的工具,而是政府职能转变和税收制度改革的重要抓手,原有基础上的房产税扩容概率降低

与公报中未提及房产税不同,决定全文中提到“加快房地产税立法并适时推进改革”(18 小点),说明中央希望将房地产税作为分税制重塑的重要抓手,地方政府职能要向区域性公共服务转变,还需通过立法的方式来确定,同时可能将原来的房产税及城镇土地使用税并轨。在公报中未提及可能也隐含了中央不希望民众仍将房产税理解为打压房价的工具。我们认为,原有基础上的房产税试点扩容概率大幅降低,但房地产税对市场的影响仍需看后续财政体制改革的方案和进度。

集体建设用地入市对商品房市场几乎无影响 决定全文中仍将集体建设用地可流转部分限制在经营性集体建设用地(11 小点),而这部分土地是不可以建住宅的,尽管同权同价,但并不能形成有效的商品房土地供给;从增量上看数量有限不会与城市内工商业用地形成竞争,因为这部分土地的确权流转依然需要占用国土部的建设用地指标,政府从土地收益角度考虑会将新增指标放在城市规划区域内。另外,决定全文中仍明确表示“从严合理供给城市建设用地,提高城市土地利用率”(23 小点),也意味着土地供给扩大存在限制。

暗藏宅基地入市可能性,近期仍以试点为主

决定全文中最值得关注的是“慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点”(21 小点),这暗藏了宅基地入市的可能性。根据《土地管理法》宅基地是集体土地不得出让和转让,《担保法》也明确宅基地不得抵押和买卖,现在提到的作为宅基地附着物农民住房的财产权可以进行相应的抵押、担保、转让试点,其实可以认为是实质性的宅基地转让的试点。此试点的推进值得关注:1)由于宅基地存量建筑面积在230 亿平左右,对于商品房市场供给仍将有较为明显的影响;2)结合经营性集体建设用地的流转,意味着未来以农村为基地的养老地产和旅游地产存在机会。

控制工业用地与住宅用地比价关系彰显增供给的意图

决定全文中提到“建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制,提高工业用地价格”(53 小点),意味着未来控制地价的主要方式是居住用地价格要与工业用地价格相挂钩,地方政府招商引资带来的超预期人口增长对房地产市场的压力,要通过减少工业土地供应、提高工业地价、增加住宅用地供应、降低住宅用地价格来实现,彰显了增供给的意图。