万科A:经营稳健,业绩确定性强

事件:

2010年公司实现营业收入507亿元,同比增长3.75%,归属母公司所有者净利润73亿元,同比增长36.65%,基本每股收益0.68元,基本符合市场预期。

正文:

毛利率提升和计提转回带动盈利增加。业绩增长主要来自09年市场回暖,房价上涨带来盈利能力的提升,以及项目跌价准备转回:1)报告期内,结算均价11066元,较上期增加38.6%,综合毛利率提升11.31个百分点,至40.70%,项目结算毛利率提升7.76个百分点,至29.75%;2)对“福州金域榕郡”等四个项目的跌价计提全部转回,增厚母公司净利润4.63亿元,影响净利增幅8.68%。

积极应变模式造就千亿销售收入。全年实现销售面积897.7万平米,销售收入1081.6亿元,分别同比增长35.3%、70.5%,全国市场份额2.1%,快周转、积极应对市场变化的策略取得良好成效,全年新进入城市12个,截止共计期末涉足城市46个,同时经营模式更趋向“精细化、集约化”,新项目开工周期和开盘周期明显缩短,新产品中,装修房比例达到93%(提升13.5个百分点),其中约60%采用标准化技术。进一步深入二三线城市,以及高效率的运作模式更好的适应了政策环境的变化。

周转将加快,业绩增长持续。全年算面积452.1万平米,结算收入500.3亿元,分别同比减少25.3%和增长3.6%,结算存在滞后性,加上装修房比重增加拉长结算期,导致结算增速低于销售,截止期末,并表的已售未结算面积680万平米,合同金额为820亿元,大部分可在2011年结算,收入大部分锁定。报告期内,新增权益面积2215万平米,期末规划中的权益面积3640万平米,可满足未来2-3年内开发,因新增项目较多,存货总量增加,周转速度出现一定程度下降,2011年公司将继续贯彻快周转策略,加快竣工进度,预计周转速度将呈现提升,竣工面积达到729万平米,较上年增加65%。

财务状况良好,资金压力不大。因销售顺畅,期末货币现金378亿元,较09年底增加64%,剔除预收账款后资产负债率为40.2%,净负债率较上年末2.2个百分点,而有息负债占总资产比重仅22%,其中短期负债占35.4%,资金充裕可更有效应对市场变化。

盈利预测与评级。预计公司2011/2012年实现每股收益0.84元、1.15元,目前股价8.38元,动态PE10X、7X,维持“推荐”评级。