2013年中期房地产行业投资策略:关注经济转型与区域房地产投资机会

投资要点:

房地产维持高景气度。上半年房地产行业维持高景气度,2013年1-5月份住宅销售额、销售面积分别为2.1万亿和3.5亿平方米,同比增速分别达到56.8%和37.6%。商品住房销售价格指数亦随之大幅度上升。随着销售好转,房地产投资重新开始启动。

美元走强给中国更大货币政策空间,短期利好房地产市场。我们发现近5年利率同美元指数有较强的负相关的关系,目前,美元走强,热钱流入放缓给中国更多的货币政策空间,宽松的货币环境有利于房地产市场景气度维持,尽管短期内3个月银行间拆借利率上升,我们认为主要受央行政策、节假日、银行半年考核等短期市场因素影响,低利率趋势不会发生变化,下半年利率仍然能够维持低位。

区域市场将继续分化。我们从第三产业固定投资占比和高科技企业数量两个角度看,区域市场中,一线城市北京、上海、广州、杭州、深圳,沿海省份的宁波、南京、苏州、无锡、珠海、中山、佛山、厦门等城市,中西部的武汉、长沙、合肥、西安、成都,东北的大连、长春,均有较好的宏观经济基础支持房地产行业的可持续发展。

仍然关注高效率企业。由于短期内土地升值速度仍较慢,我们仍然关注高效率企业,在明星城市布局、多城市发展、高周转、经营效率高的企业仍然是我们投资的首选;部分已具备全国扩张能力的企业也值得我们重点关注。

投资建议。目前房地产板块整体预测市盈率为13.42倍,市净率为1.94倍,2012年行业平均ROE为14.37%,目前行业估值水平反映了投资者对于行业受到短期流动性偏紧、银行间利率上升、美元上涨、库存较高、企业销售下滑、盈利能力下降的过度担忧,下半年随着市场销售额的变化和企业的业绩逐步披露,投资者的担心逐步消失,行业估值水平有提升的空间,因此我们给予行业增持评级。我们重点推荐北京城建、滨江集团、万科、保利地产、招商地产、金地集团、荣盛发展以及华夏幸福。