房地产:投资3季度或见底,调控制约回升力度

投资增速如预期持续下滑,但下滑速度略有减缓。1-7月房地产投资增速15.4%,较1-6月下滑1.2个百分点;其中住宅投资增速10.7%,下滑1.3个百分点。7月月度投资增速下滑速度也有所减缓,7月房地产/住宅投资增速9.6%/4.8%,较6月下滑2.1/3.3个百分点。

新开工和土地购臵继续下降(但降幅较上月略收窄)致投资增速持续下滑。开工建设方面,1-7月房屋新开工面积增速-9.8%,较1-6月下降2.7个百分点,带动施工面积增速下滑至15.3%。土地购臵方面,购臵面积降幅持续快速扩大,1-7月土地购臵面积同比降24.3%,较1-6月下降4.4个百分点。

销售增速加速回升,1-7月商品房、商品住宅销售金额已接近去年同期水平。1-7月商品房/商品住宅销售面积增速-6.6%/-7.5,较1-6月回升3.4/3.7个百分点;商品房/商品住宅销售金额增速-0.5%/-1.1,较1-6月回升4.7/5.3个百分点,回升速度加快。7月商品房/商品住宅销售金额同比大幅增长26.3%/30.3%,市场全面回暖确立。7月商品住宅销售均价环比涨8.3%,同比涨13.9%,除去一二线城市成交占比上升因素影响外,也反映了房价回升态势渐显。

销售持续好转带动资金情况改善,1-7月资金来源增速低位小幅回升,单月回升迅速。1-7月资金来源增速6.2%,较1-6月回升0.5个百分点,仍处历史低位。资金情况较前期有所改善主要由销售回款好转所致,定金及预收款、个人按揭贷款4月以来增速持续回升,此外受益于整体信贷环境的改善,国内贷款增速也略有回升。

领先指标销售增速已于3月见底,4-7月持续回升,下半年推盘集中,预计销售将持续好转带动资金明显改善,预计投资增速7月或8月底见底概率大,维持全年增速15%的判断。在房价上涨预期下下半年调控将趋紧,制约投资增速回升力度。中长期看经济增长方式转变将制约行业发展空间。下半年建议寻找反弹机会突围,中长期可持续关注行业集中度提升趋势下保利、招地、万科、中南等高周转普通住宅开发龙头的投资机会。

风险提示:调控超预期,企业销售远低预期。