房地产行业动态点评:政策边际改善,可适度参与反弹

投资建议

综合来看,我们认为本次央行行为略偏利好,政策边际改善,预计短期地产板块将有所反弹。同时考虑到,楼市的风险依然尚未完全释放(我们仍然坚持认为,基于现有宏观条件,楼市将在下半年进入实质调整阶段),因此,没有楼市基本面的配合,反弹的幅度和时间预计仍然有限。鉴于目前地产股具备一定的安全边际,建议适度参与,标的推荐一二线龙头万科A,荣盛发展、阳光城和首开股份。n央行要求优先满足首套房贷要求

要点

央行要求优先满足首套房贷要求。昨日,新闻联播报道“央行:优先满足居民首套房贷款需求”,网络流传住房金融服务专题座谈会会议纪要。

并未超出现有政策框架,难以视为政策转向。从表述上看,本次会议纪要并未超出“支持自住性购房需求,严格差别化房贷政策”的现有政策框架,因此,难以视为调控政策专项。超预期的地方在于央行直接窗口指导,但我们认为央行的职权也有限,在投放结构上显然银监会的话语权更大。因此,更重要的目的可能在于传递上层意图,稳定市场预期(托底与讲政治)。

更为直接的要求在于敦促首套房贷的放款时间和效率。同时,我们也注意到,有“个贷资产证券化因7折利率低转让不出去”的说法,地产风险已是银行体系的共识,而资产证券化则是转移风险的重要渠道,近一年以来的房贷的利率上浮或许另有考虑。因此,现阶段指望房贷利率大幅下降(7折)显然不现实,更为直接的要求可能在于敦促首套房贷的放款时间和放款效率。

当前地产股已具备一定的安全边际。考虑到经过4、5月的调整,除少数地产股之外,大多数一二线地产龙头股价已回到1月底部位置,目前对应的14年PE在5倍左右,股价已破净或接近破净。我们认为现阶段地产股已具备一定的安全边际。以万科为例,预计14年底万科的净资产近8元,目前股价7.53元,可视为破净。按万科13%的净利率估算,破净即代表现有股价已包含了未来万科的平均售价下跌约13%的预期。以万科全国布局的特征来看,也就意味着全国房价平均跌幅15%左右,这个幅度我们认为是一个正常的调整周期中正常的调整幅度(20%以上的均价调整则房价至少回到11年,意味着地产硬着陆)。

风险提示:系统性风险;流动性风险。