招商地产:转型关键期

公司继续提升管理水平:招商局集团从2011年开始加大对招商地产的支持力度,招商地产在提升管理水平的同时,还进行了战略管理研究、进一步流程再造、优化ERP建设、推广全面风险管理等一系列工作。产品方面,公司未来中低端产品占比将继续提高,并将通过产品标准化设计和建造,加快周转,力争大部分产品在拿地之后9个月内实现销售。

1-10月销售约355亿:公司10月销售约40亿,前10月销售面积约240万平方米,同比增长33%;销售额约355亿,同比增长约30%。公司1-10月销售额已接近2012年全年364亿水平,11月上旬销售保持了10月份以来的良好势头,我们预计全年销售额预计在420亿左右。

仍需加大土地储备:今年以来,公司共增加16个项目,项目容积率面积361.22万平方米,平均楼面地价4695元/平方米,高于2012年4009元/平方米的平均楼面地价。项目布局方面,2013年公司新增项目全部位于经济发展较好的二线和三线核心城市,新进入大连、昆明、宁波、杭州、南宁、烟台6个城市,布局城市达到25个,基本形成了环渤海、长三角、珠三角、西南地区的全国布局。从项目扩张速度看,公司前10个月新增项目容积率面积与销售面积比约为1.14,低于2012年的1.58。公司11月份连续在佛山和烟台拿下3个项目,预计未来2月还会继续加大土地储备力度,2013年全年土地投入约200亿元。

海上世界即将全部注入:公司在10月23日发布了向蛇口工业区发行股份购买海上世界住宅一期和文化艺术中心项目用地并向不超过10名特定对象非公开发行A股募集不超过16.18亿资金的关联交易,11月8日股东大会正式通过该关联交易方案。如果该方案最终成功,海上世界住宅和商业项目将全部注入上市公司,为公司增加约17万平方米项目储备。另外,招商局集团在太子湾和前海的住宅用地将来注入招商地产的可能性也非常大。招商地产在深圳的项目储备能够满足公司未来5年的开发需求。

投资评级:我们维持公司盈利预测,公司13-15年每股收益分别为2.57元、3.3元、4.11元,按2013年11月13日公司收盘价22.35元,公司13-15年PE分别为9x、7x、5x,估值低于行业平均水平。绝对估值方面,公司当前RNAV为33.08元/股,按11月13日股价折让48%,考虑到公司的行业地位和未来成长性,我维持公司“买入”评级。

风险提示:行业政策风险;公司异地多项目开发和管理能力风险。