房地产行业2011年中报综述:业绩增速低于预期,投资机会仍然可期

投资要点:

房地产板块2011年上半年净利润增速低于预期

2011年上半年,房地产板块实现营业总收入1578.42亿元,同比增长8.54%。实现归属于母公司所有者的净利润233.15亿元,同比增长14.19%。利润增速落后于沪深300水平,低于预期。

营业收入及净利润均保持增长的公司为59家,同时也有34家公司营业收入和净利润双双下滑。32家公司净利润同比增速在50%以上,50家公司业绩同比下滑。部分项目较少的公司业绩波动较大,我们更看好具有规模优势,土地储备丰富,业绩能够稳定增长的公司。

房地产企业2011年业绩锁定情况良好

按11年中报分析的房地产行业业绩锁定率为142.9%。从预收账款情况来看,房地产整体业绩锁定情况良好,2011年业绩将保持平稳增长,我们预计行业整体业绩将保持15%以上的增长。

业绩锁定率高且当前股价对应2010年年报市盈率较低的公司具有较高的安全边际,不管是在房地产行业调控政策、货币政策还是市场风险发生变化的情况下,这些公司业绩增长更明确,相对风险更小。

上市公司财务指标并不乐观

综合上市房地产企业的各项财务指标,与历史水平进行对比,我们发现房地产企业实际资产负债水平并未明显变化;近年房价的上涨带动了销售毛利率的提升,但未来提高空间有限;行业期间费用率上升,偿债能力下降,流动比率和速动比率已低于2008年;房地产企业净现金流出较大,当前货币政策下,面临较大的现金流压力;房地产企业存货增幅较大,未来供应量将上升,若成交量不能放大,将增大房价下调压力。

前半年板块表现良好,后期投资机会仍然可期

今年以来,房地产板块在各板块中相对收益排名第三,仅次于食品饮料和纺织服装行业。综合今年前8个月的房地产板块表现,考虑当前整体市场处于接近底部位置,我们认为后期房地产板块继续跑赢大盘具有相当难度。

考虑行业估值水平以及政策环境、后期市场成交量的变化趋势,继续看好房地产板块投资机会,个股推荐为保利地产、招商地产、首开股份和华侨城。