房地产行业:宏观负面因素可能持续;下调行业评级至中性(摘要)

流动性收紧意味着房地产交易量下降

我们的银行团队预计短期内中国流动性将收紧,这将对经济增速造成负面影响。

今年以来中国经济增长一直弱于预期。我们认为,这些宏观负面因素将对未来几个月房地产交易量造成压力。

存在下行保护,但上行空间减弱

短期内,我们认为以下三项因素将在经济遭到负面冲击的情况下对房地产板块估值提供下行保护:1)年初至今合同销售目标锁定比率居历史高位,使得我们研究范围内的开发商能够实现全年目标;2)2013年下半年供应前景将进一步改善;3)财务状况总体上保持稳健。但是,在中期内,如果当前经济增长乏力局面持续,行业增长前景的改善空间将较为有限。我们对过去几年土地销售与人口/人均居住面积增长的分析表明,如果经济持续疲软导致需求增长放缓,35个主要城市中有半数可能出现供应过剩。鉴于此,我们取消了原先关于2015年房价同比上涨5%的假设,目前预计从现在起到2015年底房价持平。

下调行业评级至中性;买入名单中以富力地产替代融创中国;买入保利地产A股

我们研究范围内海外上市开发商已经自2011年10月触底以来大幅上扬(内地上市开发商更大程度上呈区间震荡走势),按市值加权计算估值较当前净资产价值的平均折让幅度从67%收窄至39%,得益于销量的强劲复苏以及房价的企稳(推动开发商盈利增长复苏)。尽管当前估值与历史水平相比仍不高,但我们认为在有迹象显示经济活动走强或政策正常化推动经济增长改善之前,该板块估值不大可能进一步显著向上重估。因此,我们将中国开发商的评级从具吸引力下调至中性。

我们将研究范围内大多数股票目标价格较净资产价值的折让幅度扩大了5-10个百分点,使其与2010-12年均值相符。相应地,我们将基于净资产价值的12个月目标价格下调0-28%。我们将融创中国的评级下调至中性,并将富力地产和保利A股评级从中性上调至买入。我们将万科(A)移出强力买入名单,但维持买入评级。我们在海外研究范围内的首选股仍为绿城房产和龙湖地产(均位于强力买入名单)。

风险:正面:经济状况好于预期/政策放松;负面:政策意外收紧/宏观经济硬着陆。