房地产行业2010年二季度投资策略:谨慎看待'政策与高房价共舞'

一季度楼市回顾:(1)2010 年一季度,我们重点跟踪城市销量环比下降44%, 同比下降19%。销量回落的主要原因:季节因素、供应紧张、政策调控和高企的房价;(2)房价依然十分坚挺。重点城市1-2 月成交均价较去年底有5%的攀升;(3)重点城市库存已达近2-3 年来底部区域,而成交量的下滑导致近期库存消化周期在快速上升。

政策面依然偏紧:二季度房地产在行业政策与宏观政策方面都处于不利的局面,一边是通货膨胀的加强和调控效果尚不明显,一边基本不存在因为担忧房地产投资的快速下滑而导致政策转向的可能。行业政策仍将着眼于控需求和增供给,保持高压状态,若房价继续大幅上涨,不排除将有更严厉的调控措施出台的可能。

二季度供需矛盾趋缓:(1)随着去年下半年新开工项目的逐渐面市,二季度新房供应状况将有大幅改善;(2)二季度银行信贷投放节奏的变动将成为房贷利率变化和影响需求的最重要因素之一,目前看明显放松的概率不大;(3)以收紧信贷为主的行业调控政策将对投资需求产生抑制作用,而本次人民币升值较难重现05-07 年资产价格的暴涨,通胀从预期变为现实也会导致购房需求的减弱;(3)重点城市房价收入比逼近历史高点,支付压力将成为抑制自住需求的最主要因素;(4)二线城市房地产市场在经济高速成长、区域振兴规划、交通基础设施改善、房价收入比相对偏低等背景下,更值得长期看好。

对二季度成交价量的判断:(1)销量方面,二季度将随着新增供应的改善环比上升。过去10 年全国楼市住宅销量,二季度都远高于一季度。同比方面,预计重点城市销量将有15%-20%的下滑。(2)房价方面,二季度整体将维持高位盘整,部分热点地区房价仍会继续攀升。(3)如果行业调控政策未严格执行,楼市表现很可能超出我们预期。

维持行业“中性”评级:(1)行业已经步入高风险区,政策调控压力持续存在,估值提升空间有限。(2)从滚动PE、PB 来看,目前估值在合理范围内。(3)预计未来三个月,行业2010 年动态PE 将在15-20 倍区间振荡。(4) 目前行业估值正处于合理区间内,我们维持“中性”的投资评级。

选股策略:(1)关注二、三线城市的区域龙头公司;(2)有拿地优势的“城投类”公司;(3)受益区域振兴的公司;(4)被物业税传言错杀的商业园区类公司。建议重点关注:福星股份、苏宁环球、中南建设、云南城投、交大博通、冠城大通、世贸股份。