房地产行业点评:8月房地产投资及新开工数据点评

事件

8 月份商品房新开工面积为1.27 亿平方米,略超预期。单月新开工环比上升8.5%,同比增长56%。1-8 月累计增速为66%,由于去年基数较高,所以累积值环比1-7 月累计增速下降1.5 个百分点;1-8 月份房地产投资累计增速达到36.7%,单月投资额环比上升9%,同比增长34%。

评论

新开工依旧强劲增长表明开发商预期仍较乐观。8 月份新开工改变了7 月份出现下降的趋势,再次环比回升。说明了开发商对市场预期仍较乐观,担心目前缩减开工计划会导致未来再次出现市场好但无盘可卖的情况。尤其是8 月份销售再次出现反弹,更会强化开发商对未来的信心,预计短期新开工还会保持较高水平。

对全年新开增长由 28%上调至33%。我们根据8 月份数据小幅上调全年新开工5 个百分点,预计全年增长33%。

因为虽然目前新开工同比增长66%,但由于09 年四季度开工出现了大幅增长,所以导致同比基数较高,而今年四季度新开工相比目前将出现环比回落趋势,预计全年累积增速会在目前66%的基础上回落至33%。

房价有反弹趋势。8 月份全国70 个大中城市房价环比7 月份虽然持平,但可能与8 月份高端产品入市比例较少有关,因为我们在草根调研中了解高价项目在目前获得销售许可证是比较困难的。而不受官方约束的二手房在8 月份出现反弹,根据统计局数据70 大中城市二手房价格环比上升了0.1%,而7 月份则是下降0.1%。前期低价入市的新盘由于取得了不错去化速度,后期开盘项目也在逐期提价。对于房地产销售而言,价和量无法割裂,只有在开发商迫于资金压力而降价时会有下跌放量的情况,但经过了前期开发商的降价试水和资金回流,房价下跌的预期被进一步缩窄。所以随传统购房旺季的到来和部分恐慌性购房的入场,未来金九银十可能迎来的不仅是放量,还可能出现新一轮价格的反弹。

投资策略。房价是股价的逆向指标,近期房价的反弹会引发未来调控的预期,例如房产税的出台节奏加快。我们认为对地产股投资而言,不论是否有新政策出台,只要房价出现反弹,市场即会有紧缩政策出台的预期,会影响地产股的估值水平,所以在房价未稳定之前行业层面的机会难以到来。我们认为目前能够率先调整定价抢先吸收市场需求的公司将获得较好的销售成绩,继续推荐可售资源丰富,销售策略灵活,且估值便宜的万科A 、保利地产。