地产行业周报:成交延续回暖,推盘维持高位

本周平安观点:尽管本周公布的前11月全国房地产投资与销售数据较为平淡,但本周重点城市成交仍延续缓慢回升态势,成交环比增长1%,同比增长18%,近期传言央行放开全年新增信贷规模至10万亿,叠加降息效应的逐步体现,预计成交仍将延续回升。本周房地产指数上涨3.51%,其中京津冀一体化、自贸区概念股表现抢眼,随着京津冀一体化被中央经济工作会议纳入三大战略,及广东天津福建三大自贸区获批,后续仍可关注华夏幸福、荣盛发展、格力地产、建发股份等相关个股。中长期来看,仍持续推荐招商地产、保利、万科等行业龙头及国企改革标的天健、中洲、华侨城等。

本周成交:成交环比增长1%。本周重点跟踪城市整体成交53322套,环比增长1%,同比上升18%,高于2014年周均值(38387套)38.9个百分点,高于2013年周均值(43061套)23.8个百分点。其中一线城市环比升28%,二线城市环比降3%,三线城市环比降12%。客户购房意愿指数延续下滑。12月1日-12月7日世联行客户上门指数为102.1,环比下降8.0%、同比下降13.7%,较前四周均值降11.9%,较2014年均值(107.7)降5.3%。分城市来看,一线城市为99.2,环比下降9.5%,同比下降4.9%;二线城市为104.0,环比下降8.0%,同比下降19.6%;三线城市为101.5,环比下降6.9%,同比下降8.7%。推盘量维持高位,去化率持续回落。12月01日-12月07日推盘维持高位,十大重点城市累计开盘59个,新推盘13377套,环比下降2.9%,高于全年周均值(7233套)84.9个百分点,推盘持续维持高位。整体开盘价格为平均下降1.8%,降幅较上周扩大0.8个百分点。新开盘项目当天平均去化率57%,较前一周下降2个百分点,其中一线城市去化率分别为70%,较上周回升10个百分点。一手商品房12月日均成交:环同比增幅延续扩大。截止12月13日,12月重点城市日均成交套数环比11月升2%,同比升15%,增幅均较上周有所扩大。其中一线城市环比持平(同比增长16%),二线城市环比升5%(同比增17%),三线城市环比降9%(同比增2%)。

一周行业动态:事项:统计局公布前11月房地产开发和销售数据。平安观点:高基数致投资增速加速回落:1-11月全国房地产开发投资额86601亿元,同比增长11.9%,增速较前10个月回落0.5个百分点,下降幅度较上月扩大0.4个百分点。其中11月单月投资额同比增长7.6%,为2009年4月以来单月增速新低,基数抬升为投资增速加速下滑主因。分细项来看,前11月土地购置面积累计增速由10月末的增长1.2%下滑至下降14.5%,新开工面积同比下降9%,降幅扩大4.5个百分点。施工面积增速大幅下降2.2个百分点至10.1%,为年内新低。尽管在930新政及降息、地方公积金政策调整等政策刺激下,近期市场成交有所恢复,但考虑新开工通常滞后销售半年,加上年内至明年一季度基数较高,预计短期投资增速仍延续调整。成交结构变化致销售面积与销售额增速走势分化,曲折中复苏趋势未变:1-11月全国商品房销售面积10.2亿平米,同比下降8.2%,降幅扩大0.4个百分点。但销售额6.4万亿,同比下降7.8%,降幅收窄0.1个百分点。

我们判断销售面积与销售额增速走势分化主要为成交结构的变化,11月单月销售面积同比下降11.3%,弱于30个大中城市同比增长3.7%的表现,表明三四线城市成交同比下滑。一二线城市成交占比提升致11月销售均价同比增长4.6%,进而造成了销售面积降幅扩大而销售额降幅收窄的局面。

风险提示:楼市调整时间长于预期的风险。