房地产行业周报:成交小幅回落,政府推地意愿渐增

本周平安观点:近期销量在政策利好下逐步企稳,11、12月政策支持叠加开发商年底冲量,我们判断成交延续逐步回暖趋势,但目前信贷偏紧仍制约需求回升的幅度,因此短期以价换量仍是主流。地方政策仍将有微调的动力,如北京、上海相继上调普通商品住房标准,天津降低契税征收比例,政策向好和基本面回暖将为板块向上提供进一步的动力。个股投资上,建议关注受益板块回暖的行业龙头万科、保利、改善型占比较高且内部完成销售目标意愿强烈的招商、国企改革标的(天健、华侨城、振业、中洲)、拥抱互联网(世联行)。

本周成交:成交环比小幅下滑。本周重点跟踪城市整体成交46341套,环比下降7%,同比下降3%,高于2014年周均值(37020套)25.2个百分点,高于2013年周均值(43061套)7.6个百分点。其中一线城市环比持平,二线城市环比降9%,三线城市同比降5%。客户购房意愿指数延续回滑。11月3日-11月9日世联行客户上门指数为89.7,环比下降21.0%、同比下降29.0%,较前四周均值降25.8%,较2014年均值(106.7)降15.9%。其中一线城市为82.7,环比下降29.2%,同比下降36.4%;二线城市为102.2,环比下降13.1%,同比下降30.1%;三线城市为78.5,环比下降27.7%,同比下降39.9%。推盘略有回升,去化小幅回落。11月3日-11月9日推盘略有回升,十大重点城市累计开盘32个,新推盘6221套,环比回升23.2%,低于全年周均值(6788套)8.3个百分点。平均开盘价格下跌0.14%,上周为下降1%。新开盘项目当天平均去化率56%,较前一周略降4个百分点。一手商品房11月日均成交:一二线城市表现优于三线。截止11月15日,11月重点城市日均成交套数环比10月升7%,同比下降1%。其中一线城市环比升2%(同比增2%),二线城市环比升13%(同比增4%),三线城市环比降12%(同比降12%)。

一周行业动态:事项: 13日,统计局公布1-10月房地产开发和销售数据。平安观点:销售面——“救市”政策初见成效,10月销售同比回升:由于930新政对首套房的认定进行松绑并将贷款利率调至最低7折,对改善型需求实质利好,并提振了购房者信心。可以观察到,10月单月商品房销售面积小幅回暖,同比下降1.6%,较9月份提高8.7个百分点,单月商品房销售金额同比下降0.7%,较9月份提高8.2个百分点。全国商品房销售面积的累计增速也由9月末的-8.6%略上升至-7.8%。我们认为,受信贷政策利好及购房者预期改善刺激,后续市场成交仍将延续回暖趋势,但由于目前信贷的支持力度仍显不足,首套房贷款利率普遍为基准至95折,制约当前首次置业需求的回暖。因此未来成交将呈现缓慢回升的趋势,若有新的信贷政策出台,如市场一直预期的降息或降准,才会对需求有更大幅度的提振效果。投资面——预期不明地价高企,开发商投资依然谨慎。1-10月全国房地产开发投资额77220亿元,同比增长12.4%,增速较前9个月回落0.1个百分点。其中10月单月投资额同比增长11.8%,增速较9月上升3.2个百分点。单月新开工同比大涨42.9%,1-10月新开工累计下降5.5%,降幅较前9月收窄3.8个百分点,土地投资也由于一二线进入推地高峰,数据均有所上升。尽管930新政出台后,10月市场成交有所恢复,市场情绪有所好转,但开发商对中长期市场走向还是持谨慎态度,且新开工通常滞后销量半年左右时间,我们预计投资增速年内难以明显改善。

风险提示:楼市调整时间长于预期的风险。