房地产行业:成交或将季节性恢复政策环境宽松有利于估值修复

投资要点:

季节性因素及需求提前释放、预售监管致供应延迟等致成交环比下降。34个城市一手房成交面积环比降19%,同比升39%,较12年平均水平高13%。受国五条差异化调控影响,一线城市环比下滑幅度最大达32%,其次三四线城市环比降24%,二线城市环比降13%。从1-4月累计成交面积情况来看,22个一二线城市一手房成交面积同比增65%,增幅缩小,其中杭州、大连、青岛、福州、西安、宁波、哈尔滨、温州等城市同比翻番。

政策落地后二手房成交大幅下滑。4个城市4月二手房成交面积环比降53%,同比升120%,较12年均值高77%。从1-4月累计成交面积情况来看,4城市成交面积同比增208%。

房价仍呈上涨态势。(1)多数城市成交均价小幅上涨。12个城市中,同比10个上涨,环比8个上升。(2)综合整体均价、套均面积、分区成交情况来看,房价以上涨为主,4个一线城市中北京、上海、深圳持续上涨;8个二线城市中,天津、武汉、东莞、海口呈上涨趋势,大连、西安、沈阳则无明显上涨,包头环比小幅下跌。(3)从楼盘来看,北京预售价格监管等延迟推盘,新获取预售资格的仅2个项目签售,去化量约4-5成左右。

库存微增,成交回落致去化时间拉长。15个城市可售面积环比增2%,同比升6%。

整体去化时间11.5个月,环比升40%,同比降21%。

4月成交下滑与季节性因素及需求提前释放、预售价格监管致推盘延迟有关。但我们认为一手房需求集中释放程度远低于二手房,且随着5、6月季节性推盘增加,成交下滑幅度有限。且经济弱复苏背景下行业政策环境将较预期宽松,有利于优质公司价值修复持续反弹,仍看好全国性龙头招、保、万及优秀区域公司城建、华夏幸福、首开、中南,资源加速释放处经营拐点的泛海尤其值得关注。

风险提示:

银监会8号文及下半年通胀抬头导致国内流动性收紧;房价明显上涨引发调控再次加码的风险。