房企再融资正常化点评:长期利好优质公司规模扩张

昨晚天保基建(000965.CH/人民币5.74, 未有评级)、中茵股份(600745.CH/人民币13.00, 未有评级)公告获非公开发行获得发审会无条件通过,2月27日非公开发行方案获得发审会通过的外高桥(600648.CH/人民币28.21, 未有评级)亦公告获得证监会核准批文,结合近期,万科(000002.CH/人民币7.50; 200002.CH/港币12.29, 买入)B 转H 获批、绿地集团A 股整体上市方案出台,都是地产股融资回归正常化的证明。

房地产公司再融资正常化体现了管理层对房地产行业的调控思路变化,减少行政手段干预,而更多转为通过市场化方式的增加供应和分层调控来进行,注重长效机制的建设。再融资的进度符合市场预期。

再融资正常化对于行业的影响主要是优化负债结构、缓解资金压力,股权融资通道重新开启对于优质企业进行规模扩张提升占有率十分有利,是长期的利好因素;

从短期来看,效应有正反两个方面,正面效应是再融资房企在业绩释放和市值管理方面的动力将大幅加强,在下表已出台再融资方案的20多家房企中,目前股价与增发价格倒挂的公司还有9家,宋都股份(600077.CH/人民币4.06,未有评级)、阳光城(000671.CH/人民币8.27, 未有评级)、招商地产(000024.CH/人民币16.69, 买入)、首开股份(600376.CH/人民币4.60, 谨慎买入)、金科股份(000656.CH/人民币8.70, 买入)等公司的折价率都在20%以上;负面效应,则是当前估值偏低的地产公司实施增发会有短期摊薄效应,同时目前土地价格尚处于高位,规模扩张的最好时机尚未来临。

相对项目数量巨大的龙头公司来说,中小市值地产商获批可能性更大、进程也会更快。目前还有20多家地产企业定向增发再融资方案待批,从项目分布情况来看,其中北京城建(600266.CH/人民币28.21, 买入)、宋都股份、三湘股份(600863.CH/人民币5.75, 未有评级)、广宇集团(002133.CH/人民币3.65, 未有评级)等都有望较快获得进展。

总体来看我们的观点如下:

(1)昨日天保基建和中茵股份尾盘涨停,对此我们认为地产股再融资正常化是符合市场预期的举措,随着时间推进和获批企业增多,对股价的短期刺激作用将会逐步减弱。

(2)相比较之下,我们更为看好作为地方经济增长抓手的区域性政策,如京津冀一体化、潜在自贸区获批等对相关房企的正面影响。

(4)我们认为,从3月份开始的3个月左右时间是今年地产板块股价表现的最好时机,重申从3月4日以来提示的房地产板块将进入板块性的估值恢复行情的判断,空间为从底部上涨至少30%。推荐组合为:万科、华夏幸福(600340.CH/人民币23.08, 买入)、华业地产(600240.CH/人民币4.62, 未有评级)、荣盛发展(002146.CH/人民币10.47, 买入)。