上海、重庆房产税试点办法点评:房产税“靴子”落定,反弹可期

1、上海房产税方案概况。征收对象是指本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房”)。免征面积为家庭人均60平米。税率为0.6%,对于应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率为0.4%。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。基本符合此前传闻及市场预期,对楼市影响较小。

2、重庆房产税方案概况。征收对象:(1)独栋,(2)无户籍无企业无工作个人(以下简称“三无”个人)的第二套以上普通住宅。税率:(1)独栋0.5%-1.2%,(2)“三无”个人0.5%。免税面积:(1)独栋存量180平米、新购100平米,(2)“三无”个人二套以上无免税面积。略低于市场预期,对楼市影响较小。

3、根据房产税目前试点方案严厉程度情况,我们认为:严厉程度偏轻,中长期看能适度抑制炒房,但并不能降低短期房价和交易量,相反可能会刺激短期未试点城市量价的上升(上海案例即是如此)。

4、“新国八条”对房地产市场的影响大于房产税试点方案的影响。我们在《由反弹至反转》(2011年行业投资策略报告)中指出:“房产税实施起来较为复杂,属于长远性政策且具备渐进性特征,使得政策初期的严厉程度及对产业的实质性影响将明显低于预期。”而“新国八条”对楼市的实质性影响要明显大于房产税的影响。房产税的更大的影响在于其中长期效应,且可根据需要在条件成熟时调整,目前调整的条件尚不成熟。

5、房产税试点政策的出台标志着政策暂时告一段落,反弹将再次发生,建议积极参与反弹。反弹空间预判为15%-20%。能否由反弹向反转转化还需视政策与经济环境变化而定,地产股的反转尚需成交量的配合。

6、行业投资建议:维持“推荐、A”评级,标配。我们坚持《由反弹至反转》中提出的观点:着眼中长线布局,政策出台时机是投资的重要时点;建议积极参与反弹。选股思路有四:(1)产品定位中高端;(2)土地储备多且性价比高;(3)商业地产;(4)快周转。重点推荐公司:招商地产、北京城建、泛海建设、世茂股份、万科A、华侨城A。