荣盛发展2010年报点评:被复制的"万科"模式

荣盛发展今天公布了2010年年报:实现营业收入65亿元,同比增98%;归属母公司净利润10亿元,同比增68%;折合EPS0.71元,业绩略超预期。公司宣布拟每10股送2转1派1.0元(含税)。

主营业务收入接近翻番,主要源自于结算面积同比80%的高速增长,结算均价同比仅上涨一成。

毛利率、净利率出现双降,同比分别下滑0.6、2.9个百分点,主要原因在于,公司部分结算项目预售期为2009年上半年,成交价格偏低。但公司ROE高达24%,远高于万科、保利18%的水平。

公司高周转、低成本特点鲜明,是万科在三四线城市的“再生”模式。10年公司期间费用率5.91%,同比提升了1.8个百分点,但仍低于行业平均水平。

小步快跑,灵活定价,既保证了销售计划,又提升了项目利润。期末,公司结算产品销售价格4634元/平米,同比上涨10.4%。公司全年商品房销售面积195万平米,合同金额103亿元,同比分别增长36.5%和69.5%,销售均价达到5282元/平米,预计11年毛利率可得到进一步提升。

期末,公司新取得项目704万平米,平均楼面地价1093元/平米,超过年初650-700元/平米计划区间值。截至日前,公司已在京沪、京广高铁沿线布局15个城市,土地储备总建面超过1700万平米,可以满足公司未来三年左右的开发需要。

严格的行权条件,彰显了管理层对公司的信心。2010年7月,公司2009年度股权激励方案获批,行权条件是09-12年每年扣除非经常性损益净利润增速不低于35%,每年ROE不低于15%。

2011年计划新开工409万平米,竣工187万平米,销售135亿元,新获取500万平项目资源,较上年实际完成额增长15%、55%、41%、-29%。

期末预收款74亿元,占2011年预测收入的90%,业绩锁定程度较高。预计11-13年主营业务收入分别为82亿元、111亿元、150亿元,EPS分别为1.00元、1.35元、1.83元,目前股价对应2011年PE13倍,维持公司“买入”评级。