中国房地产:价格企稳是估值中值复苏的关键

限购令似乎正在加速松绑

2014年4月25日,南宁成为了中国首个部分放松住房限购令的城市。此后,又有17座限购城市陆续步入了这一阵营。放松措施包括:选择性放宽购房落户要求(例如宁波和海口)、取消针对大户型高档住宅的限购政策(例如苏州和武汉)。随着市场日渐疲软,在过去几周里有更多城市加快了放松限购的步伐。

对于较早放松限购的城市而言,迄今为止放松带来的推动作用较小...

就南宁和呼和浩特这两个率先部分/全部放松限购令的城市而言,政策放松带来的推动作用较为有限:1)南宁的供需状况相对平衡,因此市场一直表现平稳,即便在放松限购令之前也是如此。南宁今年上半年的房地产销售与去年同期基本持平,好于36座大中城市18%的同比降幅均值。尽管如此,鉴于去年南宁土地出让面积同比增长了90%,我们认为明年的供应竞争可能升温。2)呼和浩特:由于此前住房限购令的执行并不严格,自6月份之后放松限购的影响有限。搜房网的信息显示,根据过去12个月的交易量,目前已挂牌但尚未售出的房产需要十多年时间才可能消化,这也与我们在此前报告中针对200多座城市的供需分析结果相符。今年上半年的交易量同比下滑了29%。

...但我们认为对成交量的影响可能进一步显现

我们预计对成交量的影响将进一步显现,因为:1)根据新浪网最近的消息,那些可能会很快放松限购令的城市对所在地区的影响更为显著,如武汉和成都。因此,我们预计对市场情绪的影响比南宁或呼和浩特更广泛。2)我们预计,限购令放松对于供应过剩程度较不严重的城市而言积极影响更大,而且这类城市中将有更多会放松限购令,这表明短期内整体成交量可能上升。

房价企稳是估值进一步重估的关键所在

我们预计未来几个月内政府的进一步刺激措施将提振成交量,可能使我们所覆盖开发商股的估值摆脱此前的低点。然而,我们将房价企稳视为该板块估值中值复苏的关键所在,而考虑到开发商库存/现金流可能持续面临压力,因此我们认为未来数月内不大会出现复苏。