房地产行业事件点评报告:国家统计局公布09年全国房地产市场运行情况

2009 年全国房地产开发投资36232 亿元,同比增长了16.1%,增幅低于历史平均水平(22.8%)6.7 个百分点,更是低于2007 年(30.2%)14.1 个百分点,显示房地产公司吸取了2007 年到2008 年行业拐点的“教训”,在2009 年商品房销售强劲反弹的背景下,没有盲目的扩张和亢奋。

2009 年全国商品房销售面积达9.37 亿平方米,同比增长了42.1%,同期商品房竣工面积为7.02 亿平方米,同比增长了5.5%,商品房销售面积超过竣工面积2.35 亿平方米,表明2009 年国内商品房市场是一个“去库存化”的市场,房地产公司库存商品房的压力基本消除。

2009 年新开工面积为11.54 亿平方米,同比增长了12.5%,尤其是2009 年11 月和12 月分别新增新开工面积1.62 亿平方米和1.78 亿平方米,增长较为明显,按照正常进度,上述新开工面积有望在2010 年下半年上市,届时对于有效增加商品房供给、缓解“供不应求”局面具有积极的意义。

尽管 2009 年各地“地王”频现,但是2009 年的本年购置土地面积和本年完成土地开发面积分别为3.19 亿平方米和2.3 亿平方米,同比分别下降了18.9%和19.9%,基于此,若2010 年房地产公司能够合理拿地,那么土地出让金将不会构成房地产公司“压死骆驼的最后一个稻草”。

2009 年适度宽松的货币政策,为房地产行业带来相对充裕的资金流,从国内贷款看,全年总额达11293 亿元,同比增长了48.5%,从个人按揭贷款看,全年总额达8403 亿元,同比增长了116.2%,上述两者合计达19696 亿元,预计占到2009 年全年新增贷款总额(预计9.5 万亿)的20%左右,显示了房地产行业非凡的吸金能力。

2009 年4 季度房屋销售价格同比增长了5.8%,其中新建住宅价格同比上涨了6.4%,而同期的土地交易价格却上涨了13.8%(其中住宅用地交易价格同比上涨了19.4%),由此房价的上涨幅度不到地价上涨幅度的一半,地价推动房价的故事仍将继续。

我们认为,在宏观经济持续复苏阶段中,房地产行业重要支柱性的地位仍将存在,阶段性的政策调控风险将不会逆转行业向好发展的趋势。鉴于行业2010 年明确的业绩增长趋势、商品房有效供给不足短期内难以逆转以及不断强化的通胀预期及其实现,我们继续维持行业“买入”的投资评级。