房地产行业2014年年度投资策略:制度·改革 挑战·机遇

13年我们提出“把握阶段性、结构性投资机会”下半年“资金成本上升,估值承压,等待曙光”,行业“中性”评级,得到市场验证。

14年经济重质、淡化速度,控制金融资产膨胀速度,货币环境回归常态,加快存贷款利率市场化来解决资产膨胀问题,存款利率及社会融资成本将逐步上升。“着力防控债务风险、着力做好保障和改善民生工作”是14年政府五项工作中的两项,足见控制债务风险保民生的重要性。

房地产调控重点转向“供应、保障民生非一刀切”的市场化管理。“房地产税“需立法,“房产税扩大试点范围难落地。土地制度改革保障农民产权,对土地财政及经济转型影响深远,房地产行业竞争格局将加剧,有利实力公司。集体用地流转将扩大试点,难全面推进,小产权房流通难有实质突破。

14年银行”融资及信贷结构“优化将继续收缩房贷,楼市成交增速将下行至个位数。若控制和化解地方政府性债务风险有成效将缓解主要城市房价和楼市的压力。

2012年劳动年龄人口提前逆转,仍然保持较高水平,2026年将出现较快速下降。

提高人口素质及生产率可减缓冲击。在城镇化中城市圈发展带来人口流动的住房需求还在持续,不能过分低估。当前购房年轻化趋势明显,后续增长潜力存风险。

美联储退出QE,中国防控债务风险,利率中枢上移,无风险收益率提高,经济增速放缓。受此影响房地产行业资金成本上升,行业增速下降至15.5%,行业盈利和购房需要均存下降风险,房地产等资产价格承压,板块估值中枢难提升。

14年行业挑战与机会并存,维持行业“中性“评级。投资机会更多来自于行业估值大幅下行后的修复性机会以及公司自身高增长带来的结构性机会。结构性看好“沿海、沿江、特大、大中型”城市的“城市带”发展吸纳新增人口带来的持续性住房需求。上半年在诸多不利因素下估值大幅下降后板块可能出现反弹,更多机会或来自于下半年债务膨胀风险缓解以及市场利率上涨趋缓的背景。建议重点关注城市带发展、公司资源释放、集团注资、股本融资放开以及产业布局带来高增长机会的公司,如:华夏幸福、招商地产、北京城建、中航地产、福星股份等。

风险提示:美联储退出QE致全球流动性收紧,经济、政策及行业持续恶化等风险。