房地产行业研究周报:政府与开发商的世界杯还在小组赛阶段

北京成交下降,上海、深圳略有回升。

北京成交面积环比下降20%,成交8万平米,低于10年至今周均55%;可售面积为768万平方米,按套数计算的去化周期为16.2个月,与上周相同。至此,北京周均成交已经连续7周低于10万平方米。

上海本周成交面积环比上升55%,成交22.7万平方米,低于10年至今周均6%。去化周期为4.9个月,与上周相同。

深圳本周成交面积环比上升11%,成交3.3万平方米,低于10年至今周均32%;去化周期为13.1个月,环比上升0.3个月。

本周重点监测的二、三线城市成交量全面上升,主要原因是上周成交量普遍偏低。成交量超过100%的有宁波(231%)、昆明(180%)、成都(146%)、福州(146%)、大连(131%)和长沙(123%)。成交量超过10年至今周均的有包头、成都、宁波、福州和哈尔滨,其中宁波超过10年至今周均幅度达102%。

政府与开发商观望对峙

如果说政府与开发商之间的对峙和较量是世界杯足球赛,那么两队之间的比赛还处于小组赛阶段。目前双方都进入了观望期,政府观望是因为调控取得一定效果,交易量下滑房价上涨得到控制,政府需要观察调控效果是否稳固,而开发商观望的表现是推迟开盘以寻找更有把握的定价策略,双方观望的表现是成交量低迷而价格没有明显波动。

从双方比赛的场面来看,目前政府明显占了上风,但由于没有进入到淘汰赛,政府似乎没有必要派上强力前锋,如出台房产税给对手以绝杀,而开发商也没有放弃抵抗,大规模的降价尤其是市区新开盘项目降价现象还没有出现。我们认为行业目前调整的时间和幅度还不充分,系统性风险没有得到释放,维持持有评级。