温总理答记者问点评:行业不悲观,结构性机会仍在

事件:3 月14 日,国务院总理温家宝在北京人民大会堂与中外记者见面,在回答记者提问时说“房价还远远没有回到合理价位”等。

观点:1. 符合我们全年调控不松动的预期温总理的讲话基本符合我们的预期和我们近期的观点,这在我们3 月6 日在《房地产:政策持续将超预期, 上涨动力被减弱》就已指出。根据温家宝总理在政府工作报告中,2012 年GDP 增长的目标速度为7.5%。在GDP 年内目标增速首次低于8 的目标背后,我们看到中央很可能会牺牲经济速度,来重点保证经济发展质量和完善经济结构调整。由于房地产业开发投资对GDP 贡献大,在投资转消费的大背景下,低GDP 目标意味着中央对其增速下滑的容忍度在提升。因此市场对于地产调控的放松预期很可能会落空,政策持续将也超预期。我们认为2012 年房地产调控政策不会松动,行业增长不乐观,但也不悲观。政府要求的房价合理下降,主要是指房价过快、过高的城市,这些城市要挤泡沫。目前的刚需是政府支持的领域,另外中西部地区将有很好的发展空间。

2. 近期市场再上行不具备很有利的新动力从房地产行业自身的基本面来看,1-2 月房地产的新开工增速大幅下滑,房屋销售面积和销售金额同比下降, 房屋整体的销售单价同比下降,土地购臵速度明显放缓,因此,目前的房地产基本面仍然处于底部区域,并没有明显的改善。从我们每周的监测数据来看,目前的房屋成交量仍然处于历史底部,尽管春节过后各大城市成交量出现回暖,但是还远没有达到2011 年的周均水平。因此近期房屋成交对地产板块继续上行的支持力度有限。

从年初以来,申万房地产指数已经上涨近30%,在政策面后续没有利好,行业身体基本面又不支持的情况下,板块难以继续向上,面临一定的回调压力。因此从3 月初开始,我们就坚定地认为“虽然二、三月份商品房的销售增长乐观,但我们认为政策的持续也将超预期,房地产股上涨的动力将减弱”。

3. 企业产品是否适销对路是我们需要重点关注的投资要素我们认为行业已进入分化明显的局面,今年全年商品房销售的产品结构会有很大差异,企业产品是否适销对路是我们需要重点关注的投资要素。今年以来我们就指出2012 年“一高一低”型(高周转、中低端产品) 的企业仍然具有很好的成长空间,并具有持续性投资机会。原因在于房地产市场分化深入的情况下,中低档产品仍有很好的市场需求。调控中调购房者的结构,自住型需求仍将得到支持、投资投机型需求将继续被抑制,这也是中央政府从本次调控开始的一个主基调。从目前来看,限购政策被放松的可能微乎其微,在首套房(自住型)需求被鼓励的基础上,也存在对改善型需求微调的可能,但绝非对市场全面松绑,因此市场整体的容量依然比较有限。而“一高一低”型的企业产品中低端适销对路,销售方面受到的阻碍较小,快速周转又保证了公司的发展速度,因此我们认为此类企业在2012 年的市场行情中将更加能够胜出。

4. 投资建议我们认为2012 年对于房地产市场而言应该是稳健发展的一年,而企业有分化将导致后市房地产股的市场表现也将出现分化。对于以万科为代表的“一高一低”这些企业业绩保持增长已经被2011 年市场检验过,他们更加有可能在2012 年实现稳健的发展。我们认为行业增长绝不会再回到09 年高增长的水平,2012 年企业间将会有较大分化已确定,全年房地产股将具备较好的结构性机会。全年一高一低的企业具备趋势性投资机会,经过短期的调整后仍将有较好的投资机会。中长期可积极关注一高一低的万科A、招商地产、保利地产、金地集团、北京城建、荣盛发展、建发股份、中南建设、首开股份和苏宁环球等。