万科A:销售回落拿地积极,持续探索资产证券化

高基数10月销售环同比转负。10月实现销售面积247.8万方,环比-9.2%,同比-28.8%;销售金额367.9亿元,环比-20.6%,同比-24.9%,销售均价1.485万元/方。1-10月累计实现销售面积2912.1万方,同比+24.7%;销售金额4328.9亿元,同比+39.0%%,累计销售均价1.487万元/方。前10月销售额已超全年计划4200亿元,全年销售有望超5000亿元(+37%)。

持续积极拿地,严控成本保证盈利。10月斥资269.3亿元新获项目28个,计容建面521.9万方、权益建面364.0万方,楼面价7397元/方。1-10月累计斥资约2000亿元新获项目171个、累计计容建面约3810万方,累计权益建面约2460万方,楼面价约8000元/方。截至17年10月公司可结算面积约1.3亿方、可售面积约9500万方,货值近14万亿。17年下半年以来公司持续把握机会积极拿地,前10月拿地价款占同期销售额的46.2%,楼面价为同期销售均价的53.8%,拿地在保持审慎同时积极关注市场机会。

新入物流项目,再设物流地产投资基金。10月新增5物流地产项目5个,吅计计容建面24.6万方、权益建面22.9万方;累计获取各类物流地产项目计容建面366.3万方,权益建面271.8万方。继5月设立商业地产投资基金后,10月公司出资15亿元再设物流地产投资基金,占比25%。考虑15年已发行的前海万科封闭式投资基金,面对存量市场以及资产证券化趋势,公司正积极尝试参不设计多种产品推向市场,劤力探索最为适吅的资产证券化道路。

行业进入新时代,公司是城市运营商中覆盖最全、竞争力最强,同时是提供和服务人民美好生活和消费升级最佳标的之一。董亊会顺利换届,万科深铁强强吅作、优势互补,“轨道+物业”新模型打开估值空间,积极参不大股东深铁拟公开转让前海国际65%股权。行业龙头赢家通吃优势突出,充分受益“粤港澳大湾区”城市群红利,下半年积极拿地补充库存保证长期稳定发展。RNAV25.99元/股,17-19年EPS2.38、3.17、3.96元,对应PE10/8/6倍。综吅龙头恒大16XPE、碧桂园17XPE,给予15XPE,对应6-12月目标价35.7元,“推荐”评级。