房地产行业40个城市周交易周报:季节性因素及需求提前释放、预售监管等致成交回落

投资要点: 成交因季节性因素及需求提前释放、预售监管致供应延迟等相对3月清淡。第17周(五一节前一周)40个城市一手房成交面积环比升15%,同比升20%,二线城市增幅大于三四线大于一线,其中南京、大连、焦作成交较12年平均水平翻番。

第18周(五一假期周)36个城市一手房成交面积环比降33%,同比升1%,环比降幅一线大于二线大于三四线,同比仅二线城市上升,其中杭州、苏州、温州、包头、焦作成交低于12年平均水平50%。

二手房市场在政策末班车效应后回归至12年平均水平。第17周6个重点城市二手房成交面积环比升51%,同比升27%;第18周6个重点城市二手房成交面积环比降73%,同比降19%。

一线城市房价呈上涨趋势,二线相对平稳。(1)第17周11城市一手房均价环比4个上涨,同比8个上涨;第18周9城市一手房均价同环比均8个上涨。(2)北京、上海、深圳等一线城市房价呈震荡上行态势,二线城市房价宁波、重庆、天津相对平稳。(3)从我们跟踪的新推楼盘情况来看,北京受预售价格监管新盘供应较少外,其余几个城市有10个以上项目推新,京、沪部分新盘价格较前期涨幅为5-10%;杭州部分新盘去化超5成,预定量有所下降;二线城市武汉新盘价格环比相对平稳,南京多数新盘去化仍超5成。

受成交回落影响,去化时间环比回升,但仍处合适水平。第17周13城市可售面积环比增2%;去化时间环比升10.5%,同比降18.0%。第18周13城市可售面积环比降1.1%;去化时间环比升1.9%,同比降7.2%。

成交下滑与季节性因素及需求提前释放、预售价格监管致推盘延迟有关,但一手房需求集中释放程度远低于二手房,且随着5、6月季节性推盘增加,我们认为成交下滑幅度有限。且经济弱复苏背景下行业政策环境将较预期宽松,有利于优质公司价值修复持续反弹,仍看好全国性龙头招、保、万及优秀区域公司城建、华夏幸福、首开、中南,资源加速释放处经营拐点的泛海尤其值得关注。

风险提示:银监会8号文及下半年通胀抬头导致国内流动性收紧;房价明显上涨引发调控再次加码的风险。