房价与房地产调控:规律与展望

市场化改革加剧供需矛盾,房价快速上涨

国际经验,城市化率在30%-70%之间属于加速城市化阶段,1996 年我国城市化进入加速城市化阶段,1998 年的房改正处于加速城市化的早期。城市化的快速推进导致住房需求急剧膨胀,既包括来自城市居民的购房需求(首次购房需求、改善需求、投资需求和被动需求),也包括城市化造成的“农转非”购房需求(首次购房需求),还包括富有阶层的投资需求。而1998 年的房改过度市场化,住房保障体系缺失,供需矛盾加剧,房价快速上涨。1998-2012 年全国商品住宅销售均价复合增长率8.6%,若考虑到区域变化、供给结构变化,实际涨幅更大。

越高越调、越调越高,房地产调控政策失灵

房价的非理性上涨导致房地产调控政策趋严,一般情况下房价上涨15%以上, 次年就会出台严控政策。如2009 年房价上涨24.72%,国家出台了2010 年的“国十条”、“国四条”、“国十一条”等严控政策;2013 年2 月房价上涨20.63%,国家随即出台更加严厉的“国五条”。国家调控政策是对房价暴涨的反应,15%是暴涨的底线,一旦超过这一底线,严控政策随之而来。

限购限贷是主要手段,新的调控政策效果有待观察

2010 年以来以来的调控政策呈现出由“松”到“紧”(如差别信贷政策),由“模糊”到“具体”(如限购政策),由“市场化调控”向“行政手段”(如限购、限贷政策)演进的特点,限购、限贷、房产税、保障房、交易所得税是主要的调控手段。当前,国家出台了更为严厉的调控政策,但地方实施细则不细,是中央调控政策的地方翻版,很难达到预期的效果。同时,政策倒逼成交量急剧放大,且价格持续走高,能否达到预期效果仍有待观察。

住房矛盾决定住房政策,调控政策成为常态

从国际经验来看,住房问题突出表现在三大矛盾,即住房供求总量矛盾、住房供求结构矛盾、住房分配公平与效率矛盾,住房政策的制定及其演变主要取决于所面临的住房矛盾。当前,我国处于城镇化加速时期,住房供给总量矛盾仍是主要矛盾,增加供给改变供需关系才是调控的主要着力点。同时,也要严格控制投资投机性需求,坚持供给和需求并重的调控政策。因此,未来房地产调控将成常态, 并沿着四条主线:一是增加保障性住房供给,解决中低收入家庭住房难题;二是限购政策成常态,严控投资投机性需求;三是信贷差别化执行,鼓励刚性抑制投资投机;四是房产税逐步完善,全面推广成必然。

行业整体看好,关注行业龙头

从行业发展趋势看,房地产行业中期看好,在此阶段仍将是卖方市场,卖方拥有定价权。从政策来看,调控将成常态,政策效果如何仍有待观察,但要警惕二次调控带来的风险。从上市公司来看,很多上市公司2012 年销售创历史新高,2013 年销售目标不断上调,行业和公司基本面明显改善和提升,预收账款能够保障未来1-2 年业绩增长。因此,我们建议重点关注行业龙头和区域龙头。重点推荐招商地产、荣盛发展、苏宁环球和滨江集团。