荣盛发展:极具潜力地产股

公司为地产优秀民营企业,布局二、三、四线城市,项目多集中河北、安徽、江苏等省房价较为合理的地级市。公司是一家优秀地产民营企业,致力于二、三、四线中等城市商品住宅的规模开发、跨地区专业化经营。公司业务范围围绕京津冀和长江三角洲两大经济圈,开发项目遍及河北、江苏、安徽等省的12个城市,项目所在区域房价较为合理,自住、改善型需求比例很高,受政策调控风险较小。 公司现有项目权益总建面1248万平米,其中,09年新增822万平米,楼面地价仅689元/平米。09年公司在廊坊等6个城市获地13宗,总占地面积455万平米,规划总建面822万平米,平均楼面地价689元/平米。项目所在城市房价较为合理、自住、改善型需求比例很高,受政策支持力度较大,市场相对稳定健康。公司现有土储权益总建面达到1248万平米,为公司未来三年快速发展奠定了坚实的基础。 公司费用控制能力十分突出,盈利水平处行业上游。公司管理文化注重成本、效率、战略与执行,经营策略是低成本、高周转,其盈利水平超过多数主流开发商。2009年报显示期间费用率仅4.15%,主流地产企业基本处在7%-10%的水平。公司销售毛利率35.5%,净利率达到18.5%,加权ROE达到22.3%,在我们所跟踪的主流地产公司中属于上游。

2010年公司计划40亿元新获取600万平米项目资源。2010年公司资金流入状况:计划销售回笼资金78亿元,新增信贷融资43亿元,加目前19亿元账面资金,合计达到140亿元。2010年资金流出状况:税收8.5亿元,工程投入费用53亿元,土地支付款20亿元(不包括沈阳项目),到期银行借款12.3亿元,合计94.8亿元。资金流入减去流出,还剩下45.2亿元,其中的40亿元用于竞投新的项目资源,这可大大拓展公司未来的发展空间。

首次给予公司“增持”投资评级。预计公司10/11/12年主营业务收入分别为49.3亿元、71.5亿元、103.7亿元,净利润可分别达到9.1亿元、13.1亿元、18.9亿元,可贡献EPS1.01元、1.46元、2.11元,对应PE分别为19X、14X、9X。绝对估值方面,公司2010年动态NAV14.21元/股,P/NAV为1.39倍。考虑到公司正处于高速发展期,可售资源丰富,区域布局合理,我们设定目标价23元,首次给予公司“增持”评级。