招商地产:狼性改革、资本助力促业绩高速增长

招商地产快周转转型成效显著,两年多来在战略、管理和产品上严格执行,销售和业绩的大幅增长也是有力的验证。今年上半年,结算激增和费用控制使得业绩获得翻番增长,销售在户型结构偏大的情况下亦取得良好表现,全年预计销售增速有望超20%。下半年,公司管理层平稳更替,预计战略执行力将进一步加强;同时公司积极展开资本运作,港股市场注资东力和A股市场资产注入再融资等同时进行,资源整合、加快扩张值得期待。我们分别将13-15年的每股收益预测上调至2.56元、3.23元和3.99元,重申对A、B股的买入评级,目标价格分别上调至34.79元和30.44港币。

支撑评级的要点

费用控制得力,半年度净利润同比增长109%。上半年,营业收入161.3亿元,同比增长60.0%;净利润25.5亿元,同比增长109.0%;每股收益1.49元,符合前期预增范围;毛利率46.1%,净利率15.8%,分别较上年同期下降3.8个百分点和提高3.7个百分点。业绩大增主要源于:上半年结算面积96.4万平米,同比大增71.5%,费用控制得力,三项费用率由去年同期5.7%下降至目前的3.6%。基于以上原因我们上调13年每股收益至2.56元,同比增长33%。

上半年销售同比增24%,下半年新盘放量增长可期。上半年,销售面积136.1万平米,同比增长16.3%;销售金额199.7亿元,同比增长23.8%,销售去化率44%,在大户型占比过半情况下,获得如此去化表现难能可贵;销售均价14,675元/平米,同比增6.4%。2013年总可售货值700亿元,下半年可售资源达500亿元,且下半年新盘占比更多,3季度如北京臻园和上海徐泾等优质项目都将推盘,4季度年初拿地亦有可能加入新推盘行列,我们看好公司下半年销售表现。

开工翻番,下半年将继续寻求拿地机会。上半年,新开工232万平米,施工面积625万平米,分别同比增长117%和40%,分别完成年初计划57%和89%;拿地面积133万平米,拿地金额58亿元,占比同期销售29%,拿地节奏放缓原因包括东力资产注入以及地价上升过快两方面原因。下半年,公司将视时机加大拿地力度。7月,公司在佛山和重庆拿地55万平米,拿地金额17亿元。

人事调整加大战略转型力度,资本运作积极,整合资金和集团资源可期。

7月29日,招商地产总经理贺建亚正式接管招商地产,他强调的“狼性”特质在近年公司管理转型方面表现突出,未来企业快周转的进取战略将进一步推进。目前东力实业控股注资事项正常进行中,公司也正停牌筹划资产注入再融资方案。今年以来公司积极的资本运作,有助于有效利用时间窗口,整合集团房地产业务,并为公司发展提供低成本资金保障。

评级面临的主要风险n行业调控风险;销售不达预期风险。

估值n鉴于上半年业绩和销售的良好表现,费用控制成效斐然,以及公司在快周转上的持续努力,我们分别将13-15年的每股收益预测由2.44元、3.07元和3.86元分别上调至2.56元、3.23元和3.99元,目标价由31.08元上调至34.79元(B股由27.95港币上调至30.44港币),相当于13.6倍2013年市盈率和2013年NAV平价,重申对A、B股的买入评级。