年度猜新/猜心系列报告之2015年地产行业十大畅想

轮回与新生:中国房地产经历了2010年开始的信贷紧缩和政策调控的频繁扰动后,随着限购的大范围退出,930房贷新政和新一轮降息周期开启,行业再一次迎来了政策由紧到松的拐点,行业政策实现轮回,其中实际利率的下行是驱动行业最重要的因素。同时土地红利的时代逐步褪去,开发商关注点将由销售规模转向资金回报,自下而上的转型势在必行。本文我们给出了房地产行业2015年的十大猜想与大家分享。

畅想一:房地产投资下行压力显现,政策不断托底。2015年,限购、公积金、税收及房地产融资政策均有望在2014年宽松的基础上进一步落地。但制约成交回暖的根源在于信贷和流动性的持续紧缩,因此降息周期开启后首套房贷利率下行将是2015年政策的最大看点。

畅想二:高库存压力仍在,销售小幅复苏。我们预计一线/二线/其余城市销售面积同比为20%、10%和5%,全国成交面积同比上升6.1%,成交均价同比上升2%,成交金额同比上升8.2%。

畅想三:土地价格高位,行业利润率下行趋势未改。随着销售企稳,土地市场将小幅复苏,全国土地成交面积及金额同比增长7%和11%。

畅想四:融资创新为资本市场带来活水。我们预计2015年,开发商通过发行中票及短融工具,改善资金成本,通过股权融资等方式,降低净负债率。

畅想五:行业集中度提升的趋势更为明显。在行业低增速时期,由于龙头地产公司在销售及内部管控的优势愈发明显,行业集中度提升有加速趋势。

畅想六:房地产行业“营改增”试点,降低房企成本。我们判断随着“十二五”进入收官之年,房地产行业“营改增”也将纳入议程。

畅想七:国企改革风起云涌。2015年将有越来越多的国有房企试点员工持股、引入战投、整体上市,各地国企改革将进入百花齐放、风起云涌的阶段。

畅想八:保障房Reits试点。随着中央明确表态积极稳妥开展房地产投资信托基金试点,保障房Reits试点或将逐步落地。

畅想九:商住混合物业开发逐步增加。越来越多房企选择转型为城市配套服务商。我们认为随着住宅开发向城市配套服务商转变,商业配套物业的地位越来越凸出。

畅想十:房企转型方兴未艾。由于对地产板块中长期发展空间的担忧,同时新业务亦能给市场较大的想象空间,预计2015年房企转型大潮仍将延续。

投资建议:实际利率的下行是驱动房地产基本面和板块估值回升的重要因素,强烈建议关注货币政策的变动,并加大对销售弹性较大、行业龙头的配置,关注招商地产、保利、万科及高杠杆公司华夏幸福、荣盛、泰禾、首开。但纵观2015年全年,行业短期供需情况的改善仍面临中长期增长的瓶颈,企业转型和调整是大势所趋。建议投资者关注优质的转型公司,如世联行、信达地产。同时对于国企改革及REITS试点带来的事件型机会,建议关注国企体制改革的标的(天健集团、中洲控股,华侨城),REITS试点(金融街、中国国贸)。

风险提示:房产税推出,下半年房价上升引发政策收紧的风险。