万科A简要分析:业绩符合预期;完工面积上升推动增长

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万科公布2012年上半年业绩,公司净利润同比增长25%至人民币37.25亿元(每股盈利人民币0.34元),分别占我们/万得全年预测的27%/31%。业绩增长主要受益于项目完工面积同比增长128%的推动,但在一定程度上被利润率的下降所抵消——毛利率(剔除土地增值税拨备)和净利润率分别为34%和13%,较2011年上半年低8个/3个百分点(较2011年下半年低0.4个/0.8个百分点)。

公司财务状况依然强劲,净负债权益比保持在23%(2011年底为24%)。土地购置较2011年上半年有所放缓,2012年上半年土地收购合同价值仅占合同销售的10%,而2011年上半年为38%。

分析

要点:(1)截至7月底,万科未结算销售额约为人民币1,570亿元,显示公司2012/13年预期收入的锁定比率分别为100%/73%;(2)2012年上半年结算均价为人民币11,456元/平方米,而7月份未结算均价为人民币10,537元/平方米,表明利润率可能在未来几个季度中继续下降;(3)2012年上半年新开工面积468万平方米,占全年目标1,328万平方米的35%,而2011年上半年新开工面积的占比为57%。管理层认为公司建设进度有望实现全年目标;(4)2012年上半年销售管理费用占合同销售额比重从2011年的4.1%降至3.3%,平均利率从2011年下半年的9.3%小幅降至2012年上半年的9.2%;(5)管理层表示公司将继续致力于推出有竞争力的产品以满足实际住房需求。

潜在影响

我们维持对万科A/B股的买入评级,并维持目标价格不变。万科将于8月8日周三香港时间下午4:15举行业绩推介会,地点在香港中环干诺道中5号的文华东方酒店二楼维多利亚厅。