房地产行业研究周报:旺季不旺

新房成交情况

一线成交涨跌互现。本周北京成交14.7万平方米,环比上升95%,高于年度动态周均3%;上海成交24.7万平方米,环比下降3%,低于年底动态周均20%;深圳成交4.5万平方米,环比下降44%,低于年度动态周均40%。

而本周重点监测的15个二、三线城市中,除重庆数据缺失外,有3个城市成交环比上升,平均上升33%;涨幅居前二的为东莞、杭州,分别上升43%、30%。有11个城市成交环比下降,平均下降44%,跌幅最大的为青岛,下降68%。

二手房成交情况

本周北京二手房成交13万平米,环比下降27%;深圳成交7.9万平米,环比下降36%;天津成交6.5万平米,环比下降53%;杭州成交5.2万平米,环比下降47%。四城市本周成交量分别为52周动态周均的65%、59%、66%、62%。

行业点评

土地财政风险显现。财政部数据显示,一季度我国国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元,同比增长40.3%,而同期地方本级财政收入为1.95万亿元,“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1:1.7。根据“23个省份土地财政依赖度排名”报告,排名第一的浙江,66.27%的债务要靠土地出让收入偿还,倒数三名的甘肃、河北、山西,也至少有1/5的债务要靠土地来偿还。未来房产市场的下滑将连锁带来土地市场成交的萎缩,地方政府的财政压力上升,可能会在其职权范围内出台刺激当地市场的措施,但在行业下滑的大趋势下,预计不会产生明显效果。

住建部近日就切实做好2014年住房保障工作下发通知明确。今年全国城镇保障性安居工程计划新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以上;计划基本建成480万套。根据住建部的统计数据,2011年至2013年底,全国城镇保障性安居工程累计开工2490万套,其中,棚户区改造1084万户;基本建成1577万套。按此计算2014年开工计划,相比过去三年平均水平下降16%,当年建成房屋水平下降9%。

投资建议

四月份成交量环比三月回落,而五一假期成交也同比出现明显下滑,验证了我们对行业基本面表现为滞胀的判断,需要房价的调整来激发成交的恢复,而这一过程短期较难完成,板块机会不大。重点公司建议关注万科、首开股份、华夏幸福、华业地产、中洲控股。